Brak komentarzy

Panoramiczne okna

Duże przeszklenia zyskują na popularność i stają się znakiem rozpoznawczym współczesnych  willi. Dzięki nim wnętrza są lepiej doświetlone i wyglądają na większe a bryła budynku prezentuje się nowocześniej.

Duże przeszklenia montowane są zarówno w apartamentowcach, jak i domach jednorodzinnych. Deweloperzy i inwestorzy często decydują się na to rozwiązanie, aby podnieść prestiż budynku oraz zapewnić dopływ jak największej ilości naturalnego światła. Optymalne doświetlenie wnętrz ma znaczenie zarówno dla naszego portfela, jak i samopoczucia.

Zarówno panoramiczne okna jak i wielkoformatowe drzwi tarasowe zacierają granice pomiędzy domem a otoczeniem. Dzięki temu pomieszczenia stają się jaśniejsze i optycznie powiększone. Coraz popularniejszym jest montowanie całych ścian zewnętrznych z przezroczystych szklanych tafli. Przy wykorzystaniu nowoczesnych technologii i odpowiedniego rodzaju szkła takie rozwiązanie nie wyziębia dodatkowo pomieszczeń. Termoizolacyjność szyb podnosi wypełnienie przestrzeni między nimi gazem szlachetnym (np. argonem) oraz napylanie tlenkami metalu. Jednakże latem, podczas wysokich temperatur przez duże przeszklenia do wnętrza może wpadać zbyt wiele słońca, przez co w domu będzie zbyt duszno i parno. Aby temu przeciwdziałać, należy zapewnić oczywiście sprawną wentylację, ale ważną rolę może też tu odegrać szkło przeciwsłoneczne, które nie dopuszcza do przegrzania pomieszczenia, odbijając promienie słoneczne (szkło refleksyjne) lub je pochłaniając (szkło absorbcyjne). Dostępne na rynku jest też szkło dwufunkcyjne , które łączy zalety szkła termoizolacyjnego i przeciwsłonecznego, ale ze względu na cenę nie jest jeszcze zbyt popularne.

W przypadku nieruchomości znajdujących się w miastach lub przy ruchliwych ulicach należy zastanowić się nad zamontowaniem szyb chroniących przed hałasem , które osłabiają natężenie dźwięków z zewnątrz. Są to szyby zespolone, w których szyba zewnętrzna jest klejona z dwóch tafli szkła połączonych folią akustyczną, a ich wnętrze wypełnia gaz ciężki.

Szkło nie może stanowić zagrożenia dla przebywających w pobliżu osób – dlatego przy tak dużych przeszkleniach należy stosować szkło bezpieczne: hartowane lub klejone . Obydwa rodzaje mają zwiększoną wytrzymałość i odporność na uderzenia w porównaniu ze szkłem zwykłym. Szkło bezpieczne wytrzyma uderzenia dużego gradu czy złamanego konaru drzewa. A nawet jeśli zostanie rozbite, to nie zrobi krzywdy ludziom znajdującym się w pobliżu – szkło hartowane rozpada się na małe kawałki o nieostrych krawędziach, a szkło klejone pęka, ale nie rozpada się.

Szyby klejone dostępne są też w wersji antywłamaniowej i choć nie oprą się całkowicie złodziejowi, to znacznie opóźnią jego dostęp do domu. Dzięki temu złodziej może zostać zauważony – a to powoduje, że najczęściej rezygnuje z włamania. Dodatkowo szyby mogą też być podłączone do systemu alarmowego na przykład przez czujniki zbicia szyby , które reagują na specyficzny dźwięk pękania szkła i włączają alarm.

Szkło hartowane ma też lepszą niż szkło zwykłe odporność na szoki termiczne i nierównomierne nagrzewanie . Jest to szczególnie ważne, gdy fasada szklana jest zacieniana na przykład przez wysokie drzewa. Różnica temperatury między zimną powierzchnią szkła pozostającego w cieniu a powierzchnią nagrzewaną przez słońce może być przyczyną pękania szkła zwykłego.

Przy dużych przeszkleniach ważna jest również odpowiednia grubość zastosowanego szkła – musi ono być odporne na podmuchy porywistego wiatru czy oparcie się przechodzącej obok osoby. Dlatego nie są to grubości standardowe, jak w typowych oknach, ale wynikające z obliczeń przeprowadzonych przez projektanta.

Duże przeszklenia trudno utrzymać w czystości. Receptą może być szkło samoczyszczące, od zewnątrz pokryte specjalną powłoką o właściwościach katalitycznych (zabrudzenia organiczne na szybie są rozkładane) i hydrofilowych (w czasie deszczu woda rozpływa się równomiernie, zmywając wszelkie zabrudzenia i nie dając efektu wyschniętych kropli na powierzchni szkła).

.

Źródło: wgn.pl / „Architekt poleca”

Brak komentarzy

Najem krótkoterminowy czy długoterminowy – co wybrać?

Czy aby zacząć zarabiać na nieruchomościach, trzeba mieć kilkaset tysięcy złotych kapitału? Jakie opcje inwestowania w mieszkania oferuje rynek? Odpowiedzi na te pytania szukaliśmy z Hieronimem Krystą, dyrektorem ds. zarządzania najmem w firmie Mzuri.

Skupiając się na państwa działalności, jakie formy inwestowania możemy wyróżnić w miastach?
Jeśli chodzi o miasta, to można inwestować w mieszkania, które wynajmujemy turystom, czyli położone w centrum lub przy jakiejś lokalizacji turystycznej, np. w Krakowie przy Łagiewnikach można wynajmować mieszkania dla pielgrzymów. Natomiast w przypadku lokali w centrum, to duże znaczenie ma bliskość rynku, głównych arterii komunikacji miejskiej i dworca, bo na tym najbardziej zależy turystom. Dotyczy to miast, w którym obserwujemy duży ruch turystyczny, a więc Krakowa, Trójmiasta czy Wrocławia. Z kolei w Warszawie mamy głównie turystykę biznesową, klienci wynajmują apartamenty na doby, stanowiące konkurencję wobec bazy hotelowej. Tego typu nieruchomość najczęściej jest droższa od pozostałych, ponieważ trzeba podnieść standard względem najmu długoterminowego.
 

Które z miast, według pana, są najbardziej korzystne dla inwestora, jeśli chodzi o najem krótkoterminowy?
Turystyczne i biznesowe mekki w Polsce, czyli Trójmiasto, Warszawa i Kraków. Wrocław też jest atrakcyjny pod tym względem.
 

Czy najem krótkoterminowy jest konkurencyjny dla innych form inwestowania?
Obecnie obserwujemy bardzo duży wzrost zainteresowania inwestowaniem w ten segment, ale jednocześnie powstają też bazy hotelowe, których oferta stanowi konkurencję dla tego typu obsługi, więc to jest pewnego rodzaju zagrożenie. Istnieje też druga strona medalu, czyli potencjalnie wyższe zyski. Przy dużym obłożeniu mogą kilkukrotnie przekroczyć czynsz, który możemy osiągnąć od najemcy wynajmującego w długim terminie. Jeśli z czymś porównujemy inwestycje w mieszkania krótkoterminowe, to po pierwsze z lokatą bankową jako taki benchmark podstawowy. Niezależnie w jaki segment nieruchomości inwestorzy lokują kapitał, to porównują go właśnie z lokatą. Należy to zestawić również z dochodem z najmu długoterminowego – jeśli w tym przypadku uzyskujemy za mieszkanie na przykład 2000 zł w centrum, to biorąc pod uwagę koszty obsługi, ogłoszeń i oczekiwaną opłacalność, trzeba zarobić znacznie więcej niż ten dochód aby inwestycja w najem krótkoterminowy była opłacalna. Możemy oczywiście wynająć profesjonalistę zarządzającego wynajmem, obsługą turystów lub zajmować się tym samodzielnie. Wówczas trzeba mieć na uwadze, że jest to praktycznie druga praca.
 

Jak mają się koszty obsługi do przychodów?
Miesiąc ma tylko 30 lub 31 dni, więc im bardziej cena za dobę spada, tym mniej będzie się to opłacało, więc liczy się cena za dobę. Akurat w Krakowie wynajmujący mocno konkurują ze sobą cenami. Mamy portale, na których można się dość tanio ogłaszać z apartamentami i znajdziemy lokale nawet po 100, 150 zł za dobę. Mój znajomy ostatnio nocował w Krakowie dwie noce weekendowe w sercu Kazimierza i zapłacił za nie 200 zł. Podejrzewam, że to już jest pewna granica opłacalności, ponieważ portale rozliczają się procentowo. Do tego dochodzi cena prania, sprzątania, ale to kwestia kwotowa i generalnie raczej wzrasta w długim terminie, wraz ze wzrostem kosztów pracy.
 

Na co trzeba uważać w najmie krótkoterminowym, jeśli chodzi o warunki rynkowe?

W krótkoterminowym okresie najmu mamy większą konkurencję. Klienci mogą wybierać spośród wielu ofert na rynku, zatem wynajmujący musi walczyć o nich standardem, dodatkowymi usługami, dostępnością, możliwością skorzystania z czegoś, czego nie daje inne, porównywalne mieszkanie, znajdujące się skrzyżowanie czy ulicę obok. Co więcej, forma ta jest podatna na różne zewnętrzne czynniki, o których trzeba pamiętać, np. jeśli polski rynek przestanie być turystyczny czy atrakcyjny, zdecydowanie spadnie popyt. Taką sytuację mogliśmy zaobserwować niedawno na Sri Lance, która pod względem turystycznym ucierpiała z powodu zamachów. Oczywiście u nas jest daleko do tej sytuacji polityczno-gospodarczej, natomiast są miasta w Europie, które przeżywały problemy związane z jakimiś zamachami czy ruchami ekstremistycznymi, powodujące spadek ilości przyjazdów.
 

Czy zatem najem długoterminowy jest bezpieczniejszą opcją?
Jako ludzkość inwestujemy w nieruchomości już od momentu powstania pierwszego miasta, ponieważ trzeba było ściągnąć siłę roboczą i zapewnić dach nad głową, więc już wtedy ludzie płacili w pewny sposób za możliwość mieszkania. Ludzkość sprawdziła tę formę na wszystkie możliwe sposoby. Nawet w czasie wojny, gdy ludzie nie mogli zapłacić pieniędzmi i musieli płacić np. innymi dobrami. Natomiast inwestowanie w najem dla turystów, to stosunkowo nowy model biznesowy. Dochody z najmu długoterminowego są niższe, ale bardziej przewidywalne i stabilne, tzn. wracając do przykładu Sri Lanki – turystów może tam znacznie ubyć, ale stali mieszkańcy nie wyprowadzą się z dnia na dzień. Będą potrzebowali dachu nad głową i dalej będą regulować czynsz. Wniosek jest więc taki, że drogie apartamenty wynajmowane na długi termin mogą stracić klientów w takim przypadku, ale standardowe mieszkania budżetowe będą miały cały czas obłożenie niezależnie od tej sytuacji.
 

Gdy decydujemy się na inwestowanie w nieruchomości, to obiekt musimy wybrać też ze względu na grupę klientów, do której skierujemy ofertę. Na jakiego klienta dziś warto się nastawiać?
W wynajmie krótkoterminowym można to zróżnicować ze względu na lokalizację. Biznesmeni rzadko będą wynajmować mieszkanie w okolicach rynku, ponieważ tam nie ma korporacyjnych siedzib. Wolą mieć blisko do firmy lub jakiegoś środka transportu, który ich tam szybko dowiezie. Zapewne zwrócą uwagę na możliwość zaparkowania samochodu, natomiast sam kształt mieszkania czy wyposażenie będą dla nich podobne jak dla turystów. Oczywiście wyjątkiem są goście przyjeżdżający jako kilkuosobowe rodziny, które potrzebują większego lokalu. Przy wynajmie długoterminowym można już bardziej profilować ofertę, np. pod względem pracownika korporacyjnego, który ceni sobie nowoczesne wyposażenie. Tacy klienci lubią mieszkania urządzone schludnie, z nowym umeblowaniem, dobrze wyposażoną kuchnią i armaturą łazienkową. Raczej nie wprowadzają się do starszych lokali, urządzanych 20 czy 30 lat temu. Tego typu mieszkania preferują osoby mniej zarabiające czy w trakcie studiów. Pamiętajmy, że dzisiaj studenci nadal są istotną grupą na rynku najmu. Studenci nie będą przywiązywać szczególnej wagi do wyposażenia mieszkania, chociaż ci, którzy kończą studia, już częściej zwracają na to uwagę. Dla nowych studentów podstawowymi wymogami są osobny pokój, dostęp do kuchni, łazienki i w miarę schludna, bezpieczna okolica.
 

Dzisiaj wymagania studentów chyba są inne niż jeszcze kilka lat temu, prawda?
Tak. Nie chcą mieszkać w post PRL-owskich mieszkaniach. Natomiast od PRL-owskich do świeżych lokali jest jeszcze dużo możliwości zagospodarowania. Wielu inwestorów przygotowuje mieszkania na wynajem, na pokoje. Jest to dobra opcja dla studentów, którzy nie mają zorganizowanej grupy znajomych, nikogo nie znają. Wynajmują wówczas jednoosobowy pokój z dostępem do kuchni i jednej lub dwóch łazienek, jeśli pokoi jest więcej niż np. pięć. Opcja mieszkania na pokoje z punktu widzenia inwestycyjnego jest bardzo ciekawa. Daje większe zyski niż kupno 1- czy 2-pokojowego mieszkania na wynajem, stwarza więcej możliwości zarobkowania.
 

Czy trudno jest pozyskać nieruchomość, którą można w taki sposób zagospodarować?
Jest trudniej, bo to musi być duże mieszkanie, co najmniej 3-pokojowe. Inwestorzy uzyskują największe zyski z mieszkań 3- lub 4-pokojowych, z których udało się zrobić pięć lub więcej pokoi. Dwupoziomowe mieszkania podzielone na dwa mieszkania na pokoje to również opłacalna inwestycja – z jednego lokalu można zrobić 10 pokoi.
 

A jak ocenić, ile możemy zarobić na nieruchomości?
Jest coraz trudniej znaleźć okazję inwestycyjną. Generalnie stopy zwrotu spadają. Dzisiaj to, co definiujemy jako okazję inwestycyjną, dwa lata temu byłoby dla nas zupełnie nieatrakcyjne pod względem stopy zwrotu. Wielu inwestorów szacuje ją na 12 miesięcy w roku. My, licząc stopę zwrotu, nie tylko zakładamy pomniejszenie jej o opłaty, które pobieramy za zarządzanie, ale zakładamy też, że mieszkanie będzie miało jakiś czas pustostanu w ciągu roku. W zależności od lokalizacji wiemy, jakiego okresu się spodziewać, czy to będzie miesiąc czy dwa tygodnie i uwzględniamy, że wtedy mieszkanie nie zarabia, a nawet generuje koszty. W ten sposób, licząc stopę zwrotu, odpowiadamy sobie na pytanie, ile rzeczywiście zarabiamy na tej inwestycji. Oszacowując to wszystko, trzeba wziąć pod uwagę nie tylko dochody, ale też poniesione koszty, prowizje, opłaty, podatki, wydatki na remont i doposażenie. Jeśli zajmujemy się tym sami, warto doliczyć swój czas, koszty dojazdu. Dopiero wtedy wiemy, ile wydajemy, a ile zarabiamy.
 

Są jakieś opcje dla osób, które w zainwestowaniu w nieruchomość blokują możliwości finansowe?
Jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania na wynajem, zauważyliśmy, że do tego trzeba mieć pewien poziom zdolności finansowania. Nieruchomości kosztują. Aby zainwestować, trzeba mieć albo zdolność kredytową, albo większy kapitał, dlatego widząc to, postanowiliśmy zebrać takich inwestorów, którzy mają po 10 000 zł lub więcej kapitału i utworzyć dla nich spółkę celową inwestującą w nieruchomości. Taką, w której każdy będzie miał udział i adekwatnie do wielkości tego udziału, będzie czerpał zyski. W ten sposób można zarabiać na inwestycjach w nieruchomości bez posiadania większej ilości kapitału, np. powyżej 200 000 zł. Tego typu rozwiązanie daje możliwość inwestowania osobom, które nie mają jeszcze środków, pozwalających na zakup 1 mieszkania czy większej liczby.
 

W przypadku takiej spółki każdy z inwestorów ma niezależne udziały?
Jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, każda ma udziały adekwatnie do zainwestowanego kapitału, wszystko jest uregulowane w szczegółowej umowie.

.

Źródło: KRN.pl 

Brak komentarzy

Mikrodomy – nowy wymiar oszczędności

Mikrodomy ze swoim kompaktowym rozmiarem i nowoczesnym wyposażeniem świetnie przyjęły się w USA. Czy istnieje szansa, że upowszechnią się także w naszym kraju?

Mikro. Według encyklopedii PWN jest to przedrostek oznaczający jedną milionową. Wykorzystywany w wielu dziedzinach, ma jednak to samo znaczenie – coś małego, ale praktycznego. Mamy mikroskopy, mikrometry, mikrochirurgię i mikrofony. Nie mogło zabraknąć słowa budowanego na tym członie również w architekturze.


Nurt ze Stanów Zjednoczonych

Za prekursorów ruchu „drobnych domów” uważa się Lloyda Kahna i Nenrego Davida Thoerau. Obserwując zwiększający się poziom urbanizacji, szukali rozwiązania w budynkach o powierzchniach nieprzekraczających 100 mkw. Spopularyzowaniem tej idei zajął się Jay Shafer, który przeprowadził się do 15-metrowego domku na kółkach, ponieważ… denerwowało go sprzątanie dużej powierzchni. To stało się napędem do powstawania praktycznych domów, pozbawionych elementów nadmiernego konsumpcjonizmu, ale wygodnych i nowocześnie zaopatrzonych. Mikrodomy w USA z reguły kosztują nie więcej niż 50 tys. dolarów. Ich dokładna cena zależy od materiału, z którego są wykonane i udogodnień, jakie zostały w nich zmieszczone. Droższe są campery, czyli domy na kółkach, które pozwalają Amerykanom na prowadzenie mobilnego trybu życia. Mogą postawić je w każdym miejscu i podpiąć do lokalnej kanalizacji oraz sieci energetycznej. A co reszta świata myśli o mikrodomach? Równie mocno ten trend rozprzestrzenił się w Japonii, gdzie z powodu trzęsień ziemi promowane jest mieszkanie na małych powierzchniach. Niewielkich domów nie brakuje także w Szwecji. Są tu często wybierane przez studentów, którzy szukają własnych czterech ścian na rozpoczęcie niezależnego etapu życia.


Proekologiczne projekty budowlane


Architekci i projektanci z Polski gonią zagraniczny rynek, proponując coraz to ciekawsze oferty domów, które możemy zbudować sami nawet w ciągu jednego dnia. Jest to opcja skierowana szczególnie do młodych osób, które zaczynają stawiać pierwsze samodzielne kroki w dorosłym życiu i zamiast wydawać wszystkie oszczędności na kawalerkę, wolą postawić na coś, za co nie zapłacą więcej niż 150 tys. zł. Dom zaproponowany przez firmę Solace ma 44 mkw. Ściany są wykonane z płyt MFP stworzonych z wiórek drewna, dzięki czemu budynek jest stabilny i tańszy – koszty materiałów budulcowych są niższe od standardowego drewna.

Energię otrzymuje się ze specjalnych paneli fotowoltaicznych, które wytwarzają ok. 7600 kilowatogodzin rocznie. Jeśli w ciągu dnia wytworzy się jej nadmiar – wtedy jest ona przesyłana do ogólnej sieci, a jeśli jest jej za mało – pobiera się ją również z sieci. Końcowy rozrachunek okazuje się dość prosty – nie płacimy za prąd, a jedynie za utrzymanie łącza. Pozostaje jeszcze jedna kwestia – ogrzewanie. Prawidłowa rotacja powietrza to zadanie wentylatora mechanicznego, który podczas zimy ogrzewa powietrze z zewnątrz, a latem je ochładza, zachowując przy tym ciągłą wymianę powietrza wewnętrznego i zewnętrznego. Co pozostaje nabywcy do zrobienia? Wykończenie i wyposażenie domku, czyli zrobienie podłóg, łazienki, kuchni oraz zakup mebli.

Dom w wersji mikro pojawił się również w ofercie firmy Ikea. Projekt o nazwie Building Blockszostał wykonany ze specjalnej sklejki i po rozłożeniu ma powierzchnię 49 mkw. Możemy go nabyć w stanie surowym za 34,6 tys. zł i – dzięki licencji open source – zlecić jego wykonanie firmie posiadającej frezarkę CNC. Aktualnie projekt mikrodomu jest wciąż ulepszany, ponieważ materiał, z którego został wyprodukowany, nie posiada odpowiedniego zabezpieczenia przed wilgocią.


Ikona minimalizmu w Polsce


Jednym z najbardziej rozpoznawalnych polskich mikro-obiektów jest Dom Kereta. Instalację tę zaprojektował i postawił w 2012 r. architekt Jakub Szczęsny. Znajduje się pomiędzy ulicami Chłodną a Żelazną na warszawskiej Woli. W najszerszym miejscu mieszkanie ma 152 cm, ale to nie przeszkoda, by zmieściły się w nim sypialnia, łazienka, kuchnia i salon. Dostać można się do niego tylko w jeden sposób – przez klapę w podłodze. Przeznaczeniem instalacji było stworzenie pracowni dla izraelskiego pisarza Etgara Kereta. Dlaczego jednak jest ona tak wąska? Wiąże się to bezpośrednio z historią ojca Etgara, który z powodu żydowskiego pochodzenia był zmuszony ukrywać się w czasie II wojny światowej. Za kryjówkę posłużyło mu bardzo ciasne pomieszczenie, przez które doznał w późniejszym czasie zaniku mięśni. Czym było stworzenie minimalistycznej budowli z wielkim duchem dla jej twórcy?

Jakub Szczęsny zdradził swoje odczucia w rozmowie z serwisem Culture: Dla architekta zawsze najciekawsze są te wyzwania, w których trzeba pogodzić bardzo dużo elementów z istniejącym kontekstem przestrzennym lub budżetowym. Dlatego redukcja to pasjonujący temat.


Zalety mikrodomów


Z pewnością najmocniejszym atutem tiny houses jest ich cena. Za dom do samodzielnego złożenia zapłacimy z wyposażeniem nie więcej niż 200 tys. zł. Mikrodomy można postawić na terenach, na których nie ma zezwolenia na budowę – wynika to z faktu, iż są to domy niemające bezpośredniej styczności z gruntem. Jest o tym mowa w art. 29 polskiego Prawa budowlanego. To samo tyczy się wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Oprócz tego nie przejmujemy się załatwianiem skomplikowanej dokumentacji związanej z rozpoczęciem budowy. Otrzymując od firmy niezbędne formalności, składamy je w urzędzie i czekamy 30 dni. Potem z pomocą klucza francuskiego możemy postawić nasz mikrodom. Lub jeszcze prościej – zakupić go w wersji gotowej, na kółkach. To zagwarantuje nam możliwość bycia mobilnym – będziemy mogli przetransportować nasz dom w każde miejsce i o każdej porze.


Wpływ liczb


Według danych statystycznych publikowanych na stronie Worldometers, aktualna populacja na świecie wynosi przeszło 7,6 mld. Ciągły wzrost liczby ludności jest głównym powodem, dla którego rozwinęła się fala minimalistycznych domów. Powierzchni służącej do zamieszkania jest z roku na rok coraz mniej i to samo tyczy się liczby źródeł energii odnawialnej, tj. gaz ziemny czy węgiel. Emisja CO2 podczas niecałych 2 miesięcy bieżącego roku wyniosła już 5 mld ton. Skala zagrożenia środowiska jest więc ogromna, co starają się zniwelować krajowe rządy i działacze ekologiczni.

Trend na oszczędność powierzchni mieszkalnej, a tym samym ilości wykorzystywanej energii nie tylko wspomaga środowisko, ale i pozwala na zaoszczędzenie sporej sumy pieniędzy. Według podsumowania GUS na 2017 r. statystyczny Polak wykorzystuje 27,8 mkw. powierzchni użytkowej swojego mieszkania, które przeciętnie wynosi 74 mkw. W pierwszych trzech kwartałach 2018 r. do użytkowania oddano prawie 57 tys. budynków mieszkalnych. Natomiast powierzchnia użytkowa mieszkań wyniosła prawie 12 tys. mkw. Te dane świadczą o tym, że w Polsce trend mikrodomów jeszcze się nie rozwinął. W ciągu najbliższych lat segment ten być może stanie się popularniejszy, ale z pewnością nie zawładnie naszym rynkiem deweloperskim.

.

Źródło: krn.pl / „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 05/2019

Brak komentarzy

Nietypowe sytuacje – jak sfinansować zakup mieszkania

Zarówno na etapie starania się o finansowanie, jak i w trakcie spłaty zobowiązania, pojawiają się nietypowe sytuacje. Jak sobie z nimi poradzić? W rozmowie z Anną Kapłańską tłumaczy ekspert finansowy Michał Strzylak.

Co zrobić w przypadku, gdy nie mamy gotówki na sfinansowanie wkładu własnego? Czy możliwe jest wniesienie innej formy zabezpieczenia kredytu?

Większość banków wymaga minimum 10 proc. wkładu własnego, niektóre 20 proc. Istnieją jednak również banki, które jako wkład własny mogą przyjąć inne zabezpieczenie – drugą nieruchomość. Czyli jeśli posiadamy mieszkanie albo dom, a chcemy kupić kolejną nieruchomość i nie mamy gotówki na wkład własny, to są banki, które zabezpieczą się na dwóch nieruchomościach. Wtedy nie musimy angażować środków własnych. Co więcej, ta dodatkowa nieruchomość nie musi być nasza. Może należeć np. do naszych rodziców, którzy wyrażą zgodę na wpisanie hipoteki. Co ważne, w takim przypadku nadal będą właścicielami nieruchomości. Formalności, jakie trzeba spełnić, nie ma zbyt wiele. W momencie analizy wystarczy akt własności nieruchomości i oświadczenie rodziców, że zgadzają się na wpisanie hipoteki.

Czy w roli dodatkowego zabezpieczenia sprawdzi się również część nieruchomości (np. 25 proc. udziału w domu)?

Niestety nie. Bank nie zabezpiecza się na udziałach w nieruchomości (nie ważne, czy chodzi o udziały w domu, kamienicy czy lokalu) ze względów prawnych. W takim przypadku nie da się wpisać hipoteki na całą nieruchomość. Żeby było to możliwe, zgodę musieliby wyrazić wszyscy właściciele. Co więcej, nawet jeśli by to zrobili, to banki i tak nie akceptują takich rozwiązań. Musi być odrębna własność.

Jak wygląda procedura uzyskania kredytu hipotecznego przez osobę, która pracuje za granicą i zarabia w obcej walucie, ale chce kupić nieruchomość w Polsce?

W lipcu 2017 r. weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym, która mówi, że możemy wziąć kredyt w walucie, w której zarabiamy. Dla Polaków, którzy pracują w Polsce i zarabiają w złotówkach, oznacza to, że nie mogą zaciągnąć kredytu w innej walucie. Moim zdaniem ta ustawa miała na celu głównie uniemożliwienie brania kredytu we frankach. Rykoszetem dostali jednak Polacy, którzy pracują w innych krajach, a chcą w Polsce kupić nieruchomość finansowaną kredytem. Najchętniej wzięliby kredyt w złotówkach, ale jeśli nie zarabiają w złotówkach, nie jest to możliwe.

Przykładowo Polacy, którzy pracują w Anglii i dostają wypłatę w funtach, mogą wziąć kredyt hipoteczny tylko w funtach. Tu pojawia się pewien problem, bo niewiele banków udziela kredytów w tej walucie, ale na szczęście kilka z nich ma taką ofertę. Jeśli chodzi o euro, również znajdziemy kilka banków. Ale musimy pamiętać, że wtedy jest to kredyt denominowany do tej waluty. Nie wszystkie waluty umożliwiają jednak uzyskanie kredytu w Polsce. Miałem taką sytuację, że zgłosił się do mnie klient, który mieszka w Polsce, a pracuje w Czechach. Mieszka przy granicy i codziennie dojeżdża do pracy. W Czechach są korony czeskie, czyli waluta, w której żaden bank nie udziela kredytów, więc ten człowiek nie mógł wziąć kredytu hipotecznego.

Jeśli chodzi o dochody z zagranicy, to istotne jest to, że banki akceptują w zasadzie tylko i wyłącznie umowę o pracę, ewentualnie emeryturę. Nie biorą pod uwagę działalności gospodarczej bądź innych form zatrudnienia.

Załóżmy, że ktoś pracuje np. w Anglii, zarabia w funtach, więc bierze kredyt w tej walucie, ale po zakupie nieruchomości chce wrócić do Polski. Wtedy będzie zarabiał w złotówkach. Czy istnieje możliwość przewalutowania kredytu już w trakcie jego spłaty?

Tak. Bardzo wiele osób pracujących za granicą, zamierza prędzej czy później wrócić do Polski i wtedy faktycznie, jeśli będą uzyskiwać wynagrodzenie w złotówkach, jest możliwość przewalutowania. Miałem już taką sytuację. Klienci akurat pracowali w Anglii, i już biorąc kredyt, wiedzieli, że niedługo wrócą do Polski. Co istotne, żeby przewalutować kredyt na złotówki, musimy mieć dochód w złotówkach i odpowiednią zdolność kredytową. Z formalnego punktu widzenia wygląda to tak, że składamy do banku wniosek o przewalutowanie kredytu, ale musimy załączyć dokumenty finansowe. Jeśli zdolność kredytowa będzie na odpowiednim poziomie, to bank przewalutuje kredyt na złotówki. Istotny jest oczywiście kurs, po jakim to zostanie zrobione, czyli kurs, po jakim uruchomimy kredyt, a potem po jakim zostanie przewalutowany. Możemy na tym stracić, ale równie dobrze możemy zarobić.

Czy za pomocą kredytu hipotecznego można sfinansować wkład partycypacyjny w Towarzystwie Budownictwa Społecznego?

TBS nie zakłada prawa własności, więc bank nie ma się na czym zabezpieczyć. Kredyt hipoteczny polega na tym, że bank wpisuje hipotekę, a w przypadku TBS nie jest to możliwe. Jeśli chcemy sfinansować coś takiego za pomocą kredytu hipotecznego, da się to zrobić, ale bank będzie wymagał zabezpieczenia na innej nieruchomości.

Co należy zrobić, aby uzyskać kredyt na nieruchomość już obciążoną hipoteką?

Tak naprawdę to żaden problem. Na rynku wiele transakcji jest obciążonych hipoteką. Dodatkowy, potrzebny dokument, to promesa z banku, w którym jest kredyt, ze zgodą na wykreślenie hipoteki, z informacją, jaka jest kwota do spłaty, z rachunkiem technicznym do spłaty. Później albo my spłacamy kredyt wkładem własnym, albo bank, który udziela nam kredytu, spłaca poprzedni kredyt w pierwszej transzy, a w drugiej przekazuje środki sprzedającemu. Drugie rozwiązanie jest lepsze.

W takich sytuacjach nie ma znaczenia, czy nowy kredyt jest w tym samym banku, co poprzedni?

Nie ma znaczenia, bo to jest nowy kredyt i nowa hipoteka. Tak naprawdę nawet, jeśli oba kredyty byłyby zaciągane w tym samym banku, taka operacja zawsze wiąże się automatycznie ze spłatą pierwszego kredytu i spisaniem nowej hipoteki.

Załóżmy, że chcemy sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką i kupić nową. Jak to dobrze rozegrać?

To są dwie osobne transakcje. Najpierw sprzedajemy nieruchomość, klient kupujący spłaca nam kredyt, my dostajemy różnicę. Nowa nieruchomość to nowy kredyt. Zorganizowanie tego w płynny sposób wymaga po prostu dobrej organizacji, żeby to wszystko zgrać w czasie. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, od złożenia kompletnego wniosku o kredyt banki mają 21 dni na wydanie decyzji. W praktyce cała procedura od momentu złożenia dokumentów do uruchomienia środków trwa ok. 4-6 tygodni. Dużo zależy od banku. Niektóre są w stanie przeprocesować wniosek w ciągu 2 tygodni, w innych procedura ciągnie się powyżej miesiąca.

Co dzieje się w sytuacji, gdy bank, w którym mamy kredyt, zmienia właściciela? Ostatnio na rynku obserwowaliśmy kilka takich sytuacji.

W zasadzie z punktu widzenia kredytobiorcy dużo się nie zmienia, żeby nie powiedzieć nic. Dostajemy informację, że nastąpiła zmiana banku. Na chwilę obecną mamy kilka przykładów takich przejęć. Deutsche Bank zniknął, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne, Santander przejął klientów, którzy mieli kredyty w złotówkach, bo kredyty walutowe zostały w Deutsche Banku. Poza tym Raiffeisen został przejęty teraz przez BGŻ BNG Paribas. Z punktu widzenia klienta zmieniła się tylko strona do logowania, bo w takich sytuacjach warunki umowy, czyli marża, wszystkie koszty związane z kredytem, zabezpieczenia itd. nie zmieniają się. Raz podpisana umowa obowiązuje niezależnie od ewentualnej zmiany właściciela.

Pod koniec zeszłego roku dużo się mówiło o tym, że niedługo banki będą zaostrzać politykę kredytową. Czy już widać jakieś zmiany w tym kierunku?

Na przestrzeni lat mojej pracy, czyli w ciągu ostatnich 10 lat wiele się zmieniło i tak naprawdę każda zmiana oznacza zaostrzenie polityki kredytowej. W ciągu kilku miesięcy tego roku dużych zmian nie ma. Rekomendacja, która wchodzi powoli w życie, mówi o tym, że przy liczeniu zdolności kredytowej banki powinny brać pod uwagę wiek przejścia na emeryturę. Przykładowo Bank ING niedawno wprowadził zmiany polegające na tym, że dla kobiet okres kredytowania nie może być dłuższy niż do 60. roku życia, a dla mężczyzn do 65. Wcześniej możliwe było spłacanie kredytu do 70. roku życia, więc jest to znacząca zmiana. Pozostałe banki aż tak radykalnych zmian nie wprowadziły. Poza ING, w pozostałych bankach nie widzę radykalnego zaostrzenia polityki kredytowej. Wydaje mi się, że tak naprawdę jest stabilizacja. 2018 r. był rekordowym, jeśli chodzi o sprzedaż kredytów hipotecznych przez banki. Większych zmian nie było.

.

Źródło: krn.pl/ „Krakowski Rynek Nieruchomości”, nr 6/2019 | 2019-04-08

Brak komentarzy

JAK URZĄDZIĆ WNĘTRZE W STYLU LOFT – porady w pigułce

Marzysz o własnym lofcie, albo podoba Ci się ten styl i chciałbyś go wprowadzić do swojego wnętrza? Radzimy, jak urządzić mieszkanie w stylu loft i podajemy klika inspiracji.

Od kilku już lat bardzo modne są wnętrza w industrialnym stylu, inspirowane mieszkaniami powstałymi w rewitalizowanych starych budynkach poprzemysłowych. Trend ten przyszedł z zachodu i zadomowił się w naszym kraju na dobre, zdobywając serca zwłaszcza młodszej części społeczeństwa. W konsekwencji, w większości pism wnętrzarskich, a także w sklepach meblowych i z materiałami do wykańczania wnętrz można znaleźć wiele aranżacji inspirowanych stylem loft.

Elementy wnętrza charakterystyczne dla autentycznych loftów: duże przestrzenie typu open space, w których poszczególne funkcje przenikają się płynnie, współistnienie obok siebie materiałów wykończeniowych tradycyjnych oraz surowych takich, jak beton, metal (stal, mosiądz, miedź), kamień, cegła, drewno,wysokie sufity – często odzwierciedlają pierwotną wysokość hali fabrycznej, duże powierzchnie okien, często w stalowych ramach z drobnym podziałem, niskie parapety, wykorzystanie dodatkowych przestrzeni takich, jak wewnętrzne dziedzińce, studnie doświetlające, tarasy na dachu,widoczne elementy konstrukcyjne, jak stalowe słupy, podciągi, belki, oraz instalacje wodociągowe, wentylacyjne, grzewcze itp. Jeśli w mieszkaniu brak takich elementów – nie przejmujmy się, wciąż jest szansa na urządzenie się w industrialnym stylu. Wystarczy, że zadbamy o klika podstawowych elementów.

Kolory: na ścianach, w dodatkach i tkaninach świetnie sprawdzi się biel, czerń, szarości w rożnych odcieniach, a także kolory natury, ziemi i lasu: ceglany, bordowy, terakotowy, ciemna zieleń, stalowoniebieski itp. Raczej unika się pasteli.

Ściany: najczęściej betonowe – z widocznym wzorem szalunku, lub ceglane, nie otynkowane. Obecnie efekt taki można uzyskać za pomocą specjalnych farb lub tynków, imitujących w swej strukturze beton. Dostępne są też panele ścienne i płyty z betonu architektonicznego.

Jeśli mieszkanie nie znajduje się w budynku z cegły, gdzie wystarczy zbić tynk, można użyć specjalnych cegieł licówek, naklejanych na ścianę. W sprzedaży można również znaleźć autentyczną cegłę rozbiórkową, ciętą na cienkie płytki. 
Jednak najszybciej i najtaniej efekt osiągnie się za pomocą tapety z odpowiednim wzorem. Wygląda to całkiem ciekawie, a obecnie jest duży wybór wzorów, więc finalny efekt może być całkiem zadowalający.

Podłogi: wylewka betonowa lub beton dekoracyjny, podłoga z desek drewnianych albo bardzo wytrzymały, a jednocześnie niedrogi parkiet przemysłowy. Można też wykorzystać płyty ceramiczne podłogowe imitujących beton lub kamień. Podłogę warto dobrać w zależności od funkcji pomieszczenia, pamiętając o tym, że nie każdy materiał daje odpowiedni komfort cieplny dla stóp. Może przy okazji warto rozważyć ogrzewanie podłogowe?

Meble: styl industrialny tak naprawdę pozostawia dużą dowolność w doborze mebli. Doskonale sprawdzą się oczywiście meble z odzysku, z targu staroci, im bardziej sfatygowane, tym bardziej autentyczne. Także metalowe elementy czy surowe drewno. Często meble powstałe z elementów z odzysku, jak palety, drewniane skrzynki. Typowy przykład to metalowe szafki ze szkolnej szatni, kanapa z palet czy metalowy, druciany kosz przerobiony na klosz do lampy albo na stolik kawowy. W jadalni idealnie sprawdzi się stół warsztatowy z surowym, drewnianym blatem. Jednak odpowiednio dobrane, nowoczesne i proste w formie meble również dobrze będą się prezentować w loftowym wnętrzu.

Oświetlenie: obecnie lamp stojących i wiszących w stylu industrialnym jest naprawdę ogromny wybór. Dostępne są lampy w metalowych kagańcach, żarówki wiszące na kablu, klosze betonowe, stalowe itp.

Dekoracje: raczej skromnie i minimalistyczne, gdyż w loftowym wnętrzu jest już dużo faktur i kolorów. Surowy beton lub cegła, widoczne instalacje i elementy konstrukcyjne są dekoracją same w sobie. Dobrze sprawdzi się prosty szklany albo betonowy wazon, tkaniny z naturalnych włókien w stonowanych barwach. Ciekawym uzupełnieniem będą sprzęty stylizowane na retro, np. w kuchni – lodówka, piekarnik czy toster.
Hasła przewodnie dla stylu industrialnego to: przestrzeń, surowość betonu, cegły, stali, patyna czasu, sprzęty z odzysku, stonowane kolory.

.

Źródło: wgn.pl / Autor: Paulina Michniak, Architekt

Ta strona wykorzystuje pliki cookie. więcej informacji

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close