Brak komentarzy

Kawalerka vs 2-pokojowe mieszkanie

Na wynajem niewielkiego mieszkania coraz częściej decydują się również osoby, które mają poczucie, że wysokie ceny za pokój są nieadekwatne do standardu. O tym, że warto postarać się o większą niezależność, myślą także lokatorzy, dla których uciążliwe stało się współdzielenie mieszkania.

 

Najliczniejszą grupę najemców kawalerek stanowią pary, dla których przy podziale kosztów jest to wyjątkowo opłacalne rozwiązanie. Potrzeba niezależności to czynnik skłaniający zarówno do myślenia o zakupie nieruchomości, jak i zmiany swoich dotychczasowych standardów na rynku najmu. Biorąc pod uwagę, że ceny pojedynczych pokoi w atrakcyjnych lokalizacjach zbliżają się do stawek za wynajem kawalerek, wiele osób uznaje dodatkowe kilkaset złotych za kwotę, jaką są w stanie zapłacić za komfort. Z raportu ronin24.pl, opracowanego na podstawie ofert zamieszczanych na portalu KRN.pl od początku 2019 r., wynika, że koszt wynajęcia 1-pokojowego mieszkania w Krakowie wynosi średnio 1391 zł. Stawki nie obejmują czynszu administracyjnego i opłat za media.

Przeciętna cena najmu niezależnego pokoju np. w mieszkaniu 3-pokojowym kształtuje się na poziomie 900-1000 zł, natomiast za wynajem 1-pokojowego lokalu (metraż 25-35 mkw.) w Nowej Hucie zapłacimy średnio 1193 zł. Różnica jest zatem niewielka. Z podobnym wydatkiem należy liczyć się we Wzgórzach Krzesławickich oraz Bieżanowie-Prokocimiu. W tych dzielnicach czynsze dla właścicieli kawalerek wynoszą przeciętnie ok. 1200 i 1212 zł.

Drożej głównie w centrum

Nie dziwi, że najdroższe oferty najmu można znaleźć w ścisłym centrum. W Starym Mieście średnia cena zbliża się do granicy 1500 zł. Niewiele taniej jest w Krowodrzy, gdzie właściciele kawalerek oczekują średnio ok. 1442 zł za wynajem. Nad atrakcjami Starego Miasta góruje dostęp do komunikacji miejskiej i biurowców –to główne zalety Grzegórzek, decydujące o tym, że średni koszt wynajmu mieszkania o powierzchni 25-35 mkw. wynosi tu aż 1493 zł. Największą liczbą ofert 1-pokojowych lokali na wynajem charakteryzuje się Podgórze. W tej dzielnicy odnotowano również najwyższą średnią cenę najmu. Według raportu ronin24.pl, w 2019 r. czynsze dla właścicieli sięgają ok. 1565 zł.

Co ciekawe, stosunkowo dużo (ale poniżej średniej dla miasta) za najem kawalerki należy zapłacić w Swoszowicach. Ceny kształtują się tu na poziomie ok. 1337 zł. Wysoka stawka dla tej dzielnicy jest wynikiem chwilowego trendu – w warunkach ograniczonej podaży wprowadzenie nowych, droższych ofert automatycznie powoduje skok średniej ceny dla danej lokalizacji. Podobne oferty występują w oddalonych od centrum Bieńczycach. Taniej jest w Prądniku Białym (1294 zł) i Mistrzejowicach (1256 zł).

W granicach średniej

Dla porównania, w popularnych wśród studentów Bronowicach średni koszt wynajmu kawalerki wynosi 1332 zł. Z miesięcznym wydatkiem powyżej 1300 zł należy liczyć się także w Zwierzyńcu (1351 zł), Dębnikach (1383 zł), Prądniku Czerwonym (1373 zł), Czyżynach (1383 zł), Podgórzu Duchackim (1380 zł) i Łagiewnikach-Borku Fałęckim (1344 zł).

Lepiej wynająć mieszkanie 2-pokojowe?

Czy kawalerka to znacznie tańsze rozwiązanie niż mieszkanie 2-pokojowe? Odpowiedź nie jest oczywista, ponieważ wiele zależy od lokalizacji i specyfiki danego rynku. Z danych portalu KRN.pl wynika, że średnia cena najmu 2-pokojowego lokalu o powierzchni ok. 45 mkw. kształtuje się w Krakowie na poziomie 1677 zł. W wielu rejonach miasta różnica między czynszem kawalerki a 2-pokojowego mieszkania nie przekracza 200 zł. W ten sposób kształtują się ceny najmu w Czyżynach, Podgórzu Duchackim, Nowej Hucie, Swoszowicach i Bieńczycach. Biorąc pod uwagę wyniki raportu ronin24.pl, nie widać istotnej różnicy między stawkami w Swoszowicach.

Za 2-pokojowe mieszkanie najemcy płacą w tej dzielnicy ok. 1264 zł (bez czynszu administracyjnego i opłat za media). Dla przypomnienia, wynajem kawalerki w Swoszowicach to koszt średnio 1200 zł. Szans na znalezienie 2-pokojowego mieszkania w cenie zbliżonej do 1-pokojowego nie ma w ścisłym centrum Krakowa. W Starym Mieście czynsze dla właścicieli wynoszą średnio 2032 zł. W Zwierzyńcu trzeba zapłacić 1742 zł, w Krowodrzy – 1707 zł, w Podgórzu – 1902 zł, w Bronowicach – 1889 zł (aż o ok. 560 zł więcej niż za kawalerkę), a w Grzegórzkach – 1889 zł.

Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości, nr 21/2019
Brak komentarzy

Meldunek – zwykła formalność, która może stać się problemem

Obowiązek meldunkowy, mimo że nie został zniesiony, dziś ma rozmytą wartość w porównaniu do jego wagi w okresie PRL.

 

Warunkiem znalezienia zatrudnienia poza miejscem stałego zamieszkania nie jest jak dawniej udowodnienie przed pracodawcą i urzędem zmiany adresu. Po wyprowadzce z rodzinnego miasta wiele osób z sentymentu lub zwykłego niedopatrzenia nie podaje informacji o zmianie zameldowania, nie ponosząc z tego tytułu żadnych konsekwencji. Na rynku nieruchomości meldunek ma jednak większe znaczenie.

Obowiązek zgłoszenia informacji o miejscu stałego lub czasowego (dłużej niż 3 miesiące) pobytu wynika z następujących aktów prawnych: ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (Dz.U. z 2018 r. poz. 1382 z późn. zm.), rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 13 grudnia 2017 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu wypełniania formularzy stosowanych przy wykonywaniu obowiązku meldunkowego (Dz.U. poz. 2411). Teoretycznie mamy tylko 30 dni na zgłoszenie swojego pobytu w nowym miejscu. W praktyce nie trzeba obawiać się kar za nieaktualny meldunek, ale mieć świadomość, że ten szczegół decyduje o tym, do czyjego budżetu trafią wpływy z naszych podatków. Gminom zależy na tym, by przekonać mieszkańców do stałego zameldowania, dlatego wprowadzają różnego rodzaju udogodnienia i zniżki dla zameldowanych. Argumentem przeciwko likwidacji obowiązku meldunkowego wciąż jest także kwestia sporządzania list wyborczych na podstawie informacji o osobach zameldowanych w danej lokalizacji.

Wymeldowanie lokatora

 

Na rynku nieruchomości meldunek bywa bardziej problematyczny. Z definicji służy wyłącznie do ewidencji ludności zamieszkałej na terenie Polski, zatem nie daje podstaw do przejęcia lokalu. Praktyka rynkowa pokazuje jednak, że obowiązek meldunkowy obraca się przeciwko właścicielom nieruchomości. Trudniej sprzedać lokal, w którym zameldowane są osoby trzecie, nawet jeśli w rzeczywistości w nim nie mieszkają. Obowiązek meldunkowy polega nie tylko na zgłoszeniu pobytu, ale także podaniu informacji o wyprowadzce. Dzień przed rozwiązaniem umowy najemca powinien wymeldować się w urzędzie lub skorzystać z możliwości zrobienia tego online. W przeciwnym razie obowiązek ten spadnie na właściciela, a to skomplikuje całą procedurę.

Lokatora można wymeldować najwcześniej po upływie 3 miesięcy od zakończenia umowy najmu. Jeśli właściciel planował w tym czasie sprzedaż nieruchomości, może mieć problem ze znalezieniem nabywców, którym nie będzie przeszkadzał meldunek najemcy. Wnioskując o administracyjne wymeldowanie, należy podać przyczynę i termin wyprowadzki lokatora oraz aktualne miejsce jego pobytu. Właściciel powinien zgromadzić jak najwięcej informacji, które potwierdzą, że najemca na stałe opuścił lokal. Brak danych przedłuży procedurę.

 

Czy można nie zgodzić się na meldunek?

 

Nie można uprzedzać faktów, tj. wymeldować lokatora przed ustaniem stosunku najmu. Umowa chroni najemcę również w zakresie jego prawa do meldunku. Z perspektywy właściciela bezpiecznym rozwiązaniem jest najem na czas określony. Po wygaśnięciu umowy dowód legalnego pobytu lokatora w mieszkaniu straci ważność. Mniej pewna w tym kontekście jest umowa na czas nieokreślony.

Składając wniosek do organu zajmującego się ewidencją ludności w urzędzie gminy, właściciel przedstawia dokumenty potwierdzające prawo własności i zakończenie okresu najmu – wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości oraz umowę z najemcą. Jeśli lokator wyprowadził się z mieszkania i poinformował właściciela o swoim nowym miejscu zamieszkania, procedura przebiega prawidłowo. Decyzja o wymeldowaniu zostanie wydana w ciągu miesiąca, maksymalnie dwóch.

W świetle prawa meldunek jest wypełnieniem obywatelskiego obowiązku najemcy, który ma do niego prawo nawet bez zgody właściciela mieszkania. Do zameldowania się wystarczy umowa najmu, dowód osobisty lub paszport oraz wypełniony formularz potwierdzenia pobytu. Ostatni z wymienionych dokumentów powinien być opatrzony podpisem osoby posiadającej prawo własności nieruchomości. Podpis właściciela nie musi być równoznaczny z jego zgodą na meldunek. W formularzu potwierdza on jedynie fakt zamieszkania lokatora w mieszkaniu. Zameldować można się nawet bez takiego podpisu. Wówczas organy urzędu gminy mają za zadanie ustalić, czy wnioskodawca mieszka we wskazanym lokalu. Sprawdzenie stanu faktycznego przebiega zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeśli chcąc uchronić się przed konsekwencjami administracyjnymi wynajmujący zastrzeże w umowie, że nie zgadza się na zameldowanie najemców w jego nieruchomości, pod względem prawnym taki zapis będzie nieważny. Potwierdzenie pobytu nie wymaga zgody właściciela mieszkania.

Problemy z wypowiedzeniem umowy najmu

Poważniejszy problem pojawia się w momencie, kiedy mimo wypowiedzenia umowy najemca w ogóle nie planuje opuszczenia lokalu. Skrajne przypadki dotyczą sytuacji, gdy lokatorzy posuwają się do przejęcia nieruchomości, np. poprzez wymianę zamków i odcięcie właścicielowi w ten sposób dostępu do lokalu. Co ciekawe, meldunek jest kwestią odrębną. W świetle prawa zameldowanie nieuczciwego najemcy na pobyt stały nadal będzie uzasadnione – weryfikacji podlega bowiem tylko kwestia tego, czy osoba ta wciąż mieszka pod adresem wskazanym we wniosku.

Jedynym skutecznym rozwiązaniem dla wynajmującego, który zamierza wyprosić niechcianych lokatorów, jest dochodzenie swoich praw w drodze postępowania sądowego. W tym przypadku odzyskanie nieruchomości może potrwać znacznie dłużej. Przed rozpoczęciem egzekucji komorniczej trzeba udowodnić przed sądem, że doszło do bezprawnego zajęcia nieruchomości.

Rozwiązanie umowy najmu uzasadnione zaległościami czynszowymi należy poprzedzić pisemnym wezwaniem do zapłaty, w którym zostanie określony dodatkowy czas na uregulowanie zaległych zobowiązań. Ponadto należy odpowiednio wcześniej poinformować najemcę o planowanym wypowiedzeniu – takie prawo gwarantuje mu ustawa o ochronie praw lokatorów.

W sytuacji, gdy sprawa musi znaleźć finał w sądzie, ponieważ najemca zignorował nakaz wyprowadzki, właściciel tkwi w swego rodzaju zawieszeniu – przed uprawomocnieniem wyroku dotyczącego eksmisji nie może nic zrobić. Później zostaje mu już tylko dalsze czekanie, tym razem na efekty pracy komornika. Ten z kolei może rozpocząć procedurę eksmisyjną, ale pod warunkiem, że niechciany lokator samodzielnie znalazł już mieszkanie zastępcze lub gmina przyznała mu lokal socjalny bądź tymczasowy. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia z eksmisją „na bruk”, na którą nie pozwalają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

W świetle obowiązującego prawa niedopuszczalne jest także stosowanie jakichkolwiek form nacisku, które mają skłonić najemcę do wyprowadzki. Wszelkie działania, które można określić mianem szantażu emocjonalnego, zostaną uznane za przemoc pośrednią. Przed zmuszaniem do wyprowadzki chroni lokatorów nowelizacja ustaw: Kodeks karny, Prawo budowlane oraz Kodeks postępowania w sprawach wykroczenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, za utrudnianie lokatorom użytkowania mieszkania czy nakłanianie ich do wyprowadzki właścicielowi nieruchomości grozi grzywna, a nawet kara pozbawienia wolności (wszczęcie postępowania sądowego rozpoczyna się na wniosek pokrzywdzonego). Za przemoc pośrednią uznaje się również m.in. odcinanie źródeł ciepła, energii elektrycznej i wody. Jeśli na wniosek najemcy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi celowe uszkodzenie instalacji, ma prawo nakazać właścicielowi lokalu niezwłoczne usunięcie usterek, o ile nie są uzasadnione względami technicznymi lub użytkowymi. Za odmowę wykonania naprawy ustawodawca przewidział karę pieniężną.

Według prawa w sporach o eksmisję występują wobec tego dwie pokrzywdzone strony: właściciel, który próbuje odzyskać bezprawnie zajęte mieszkanie, oraz najemca, który może stać się ofiarą szantażu i różnego rodzaju nacisków mających skłonić go do wyprowadzki.

Źródło: KRN.pl, Joanna Kus, /„Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 16/2019
Brak komentarzy

Dlaczego warto zamieszkać na Grzegórzkach w Krakowie?

Kraków jest jednym z najatrakcyjniejszych miast w Polsce i doskonale sprawdza się jako miejsce do życia. Świadczą o tym dane liczbowe – ustępuje on tylko Warszawie pod względem liczby mieszkańców.
To jeden z głównych ośrodków kulturalnych, naukowych i rozrywkowych w kraju. Ma liczne atuty, które sprawiają, że chce w nim zamieszkać wielu Polaków, a nawet obcokrajowców. Mogą się oni zdecydować nie tylko na lokale w centrum, ale też nowe mieszkania na Grzegórzkach. Dlaczego warto tam zamieszkać?

 

Gdzie są Grzegórzki?

W stolicy Małopolski jest wiele dzielnic, w których powstają nowe mieszkania. Na Grzegórzkach w Krakowie oferuje je między innymi deweloper Ekopark. Grzegórzki to dzielnica bezpośrednio granicząca ze Starym Miastem. Bliskość centrum powoduje, że mieszkańcy nie mają tam większych problemów z dojazdem do pracy, szkoły, przedszkola i firm zlokalizowanych w śródmieściu Krakowa.

Nowe mieszkania na Grzegórzkach mają dobre połączenia ze wszystkimi rejonami miasta dzięki znakomicie rozwiniętej komunikacji miejskiej. Wiele linii autobusowych i tramwajowych obsługuje tę dzielnicę, co ułatwia i usprawnia dojazdy osób, które nie są zmotoryzowane, a muszą na co dzień dojeżdżać do odległych miejsc w Krakowie. Nie ma problemu z przemieszczaniem się nawet w godzinach nocnych, a i taksówki nie naliczają wysokich opłat za przejazdy.

Dlaczego warto wybrać Grzegórzki do zamieszkania?

Jeśli zastanawiacie się, w której dzielnicy Krakowa zamieszkać, nowe mieszkania na Grzegórzkach w Krakowie są bardzo dobrą propozycją. Choć dzielnica ta nie słynie być może z najtańszych nieruchomości w stolicy Małopolski, to nadal można tu znaleźć tańsze lokale mieszkalne niż w ścisłym centrum miasta. Nowe mieszkania na Grzegórzkach mają często znacznie lepszy standard wykończenia, a przy tym są nierzadko o kilkanaście procent tańsze, co dla kupujących ma niebagatelne znaczenie.

 

Grzegórzki jako dzielnica mieszkalna

Jak widać, wiele przemawia za tym, aby w przypadku chęci zakupu nieruchomości wziąć pod uwagę nowe mieszkania na Grzegórzkach. To nadwiślańska dzielnica miasta, która mimo bliskości centrum gwarantuje mniejszy zgiełk i spokojną atmosferę, gdzie można odpoczywać na łonie natury z rodziną lub z przyjaciółmi. W dzielnicy tej jest wiele atrakcji, zarówno dla turystów, jak i mieszkańców. Dlatego nowe mieszkania na Grzegórzkach w Krakowie mogą być też kupowane na wynajem. Nie brakuje tam szkół, punktów handlowych, centrów sportowych czy przychodni. Jako dzielnica mieszkalna Grzegórzki rozwijają się prężnie już niemal pół wieku.

To jedno z niewielu miejsc na mapie Krakowa położonych tak blisko starego miasta i oferujących nowoczesne budynki mieszkalne, z doskonale przemyślaną infrastrukturą towarzyszącą. Nowe mieszkania na Grzegórzkach w Krakowie to oferta dla singli, rodzin z dziećmi, par i seniorów – każdy znajdzie tu coś dla siebie. Kupno nieruchomości w tym regionie może być postrzegane jako długofalowa inwestycja.

 

Źródło: KRN.pl

Brak komentarzy

Seniorzy przyszłością rynku nieruchomości

Polskie społeczeństwo ulega wielu przemianom, które mają realny wpływ na całą gospodarkę, łącznie z rynkiem nieruchomości.

 

Według danych GUS „Prognoza ludności na lata 2014–2050”, w 2050 r. pod względem liczby seniorów Polska będzie zajmować 7 miejsce wśród krajów Unii Europejskiej. Już teraz osoby starsze są ważną częścią rynku mieszkaniowego, jakie mają potrzeby?

 

Żyjemy dłużej, a liczba urodzeń spada

W Polsce od ok. 30 lat można zauważyć postępujący proces starzenia się społeczeństwa. Jak podają dane z „Informacji o sytuacji osób starszych na podstawie badań Głównego Urzędu Statystycznego” z września zeszłego roku, pod koniec 2017 r. liczba ludności  w naszym kraju wynosiła 38,4 mln osób, z czego 9 mln stanowili mieszkańcy w wieku 60 lat i więcej. Seniorzy to ok. 24 proc. ludności, od 1989 r. jest to wzrost o 10 punktów procentowych, z czego najliczniejszą grupą są osoby w wieku 60–64 (ok. ⅓). Warto zwrócić uwagę na fakt, iż wśród seniorów ponad 58 proc. stanowią kobiety, w tej kategorii wiekowej na 100 mężczyzn przypada 140 kobiet.

Przytoczone dane są konsekwencją wydłużającego się życia dzięki łatwo dostępnej służbie zdrowia, a także środkom medycznym, które są w stanie pokonać choroby, w minionych latach powodujące większą śmiertelność osób starszych.

Również w krajach rozwiniętych, a także coraz częściej w państwach rozwijających się, można zauważyć spadek liczby urodzeń. W Polsce w 2018 r. przyrost naturalny był ujemny i wyniósł -26 tys. (GUS „Podstawowe dane demograficzne dla lat 1950–2018”). Jest to spory spadek w stosunku do 2017 r., kiedy wynosił -0,9 tys. Dla porównania, na początku lat 90. przyrost naturalny był dodatni, określany na 157,4 tys. Dłuższy czas życia, a także mniejsza liczba urodzeń sprawiają, że coraz aktywniejszą grupą poszukującą lokali są właśnie seniorzy. Jakie nieruchomości preferują?

Seniorzy chcą mieszkać wygodnie

Obecni seniorzy różnią się od poprzednich pokoleń nie tylko dłuższym życiem w zdrowiu, lecz także aktywnym spędzaniem czasu, pomimo dojrzałego wieku. Do osób starszych kierowanych jest wiele kursów, kół zainteresowań, miejsc, gdzie mogą realizować swoje hobby, a także nauczyć się czegoś nowego, np. Uniwersytet Trzeciego Wieku. Wielu twierdzi, iż +60 to druga młodość, dlatego coraz częściej projektowane są mieszkania, a nawet całe osiedla dla seniorów. Według managera portalu KRN.pl Mateusza Marchewki, trend ten wskazuje na zwrot ku koncepcji „life communities”, według której dla nabywających mieszkanie liczy się możliwość sąsiedzkiej integracji (poprzez zaadaptowane w obrębie osiedla miejsca do wspólnego spędzania czasu). Ważne są także usługi i udogodnienia zaprojektowane z myślą o starszych mieszkańcach, takie jak winda, brak progów, podjazdy dla wózków, przestronna łazienka z miejscem na prysznic zamiast wanny.

Dla seniorów ważna jest bliskość placówek medycznych, a także bogate zaplecze usługowe, tak aby osoby starsze oraz te w podeszłym wieku mogły jak najdłużej żyć samodzielnie, bez problemów ze zrobieniem codziennych zakupów, czy wyjściem do urzędu. Pod Warszawą kilka lat temu powstało osiedle adresowane do tej grupy docelowej, a na jego terenie znajduje się całodobowa opieka medyczna, zielone tereny przeznaczone na spacery i inne aktywności fizyczne oraz liczne udogodnienia z użyciem najnowszej technologii. Niestety, za taki luksus trzeba sporo zapłacić i wciąż niewiele osób może sobie na to pozwolić – mówi Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Grupy Deweloperskiej GEO.

Trend widoczny w Europie

Seniorzy stanowią liczną grupę na rynku mieszkaniowym, dlatego deweloperzy coraz częściej starają się zapewnić im jak największy komfort. Osiedla senioralne to miejsce przede wszystkim dla osób zamożnych, popularną praktyką jest wyposażanie nieruchomości wielopokoleniowych w windę, podpórki przy schodach oraz miejsca na wózki inwalidzkie. Niejednokrotnie osoby starsze wyprowadzają się do mieszkań, które są mniejsze, a także łatwiejsze w utrzymaniu niż np. wielopiętrowy dom, po wyprowadzce dzieci będący kłopotem dla seniorów. Jak zauważa Mateusz Marchewka – manager portalu KRN.pl, to zjawisko wpływa na wzrost sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, ponieważ seniorzy muszą spieniężyć swój majątek, aby zakupić specjalnie dostosowany lokal. Ciekawym kierunkiem, który można zaobserwować zagranicą, jest pojawienie się kooperatyw dla osób starszych, jak niemieckie Janishausen. W tym miejscu, zarówno seniorzy,  jak i ludzie młodzi mieszkają w osobnych lokalach, lecz spotykają się na wspólnym gotowaniu, pieleniu ogródka czy aktywności na świeżym powietrzu.

Osiedla senioralne to zdobywający popularność trend na rynku nieruchomości, mimo to nie przez wszystkich polecany. Według niektórych teorii inwestycja tego typu to budowanie poczucia odizolowania osób w podeszłym wieku, które potrzebują towarzystwa młodych ludzi, wprowadzających radość i świeżość do życia seniorów. Udogodnienia dla osób +65 powinny być oczywistością na osiedlach międzypokoleniowych, dzięki czemu seniorzy będą mogli cieszyć się towarzystwem młodych, a zarazem samodzielnością możliwie jak najdłużej – mówi Anna Gumowska, CEO w Prime Time PR.

Źródło: krn.pl / „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 14/2019
Brak komentarzy

Ziemia – pomysł na inwestycję

Od zarania dziejów inwestowanie w nieruchomości jest jedną z najpopularniejszych form lokowania kapitału i jego pomnażania. Co więcej, uznaje się ją za najbezpieczniejszą względem pozostałych opcji.

W dzisiejszych czasach większość osób, decydując się na inwestycję w nieruchomości, wybiera rynek mieszkaniowy. Jednak równie korzystne, o ile nie lepsze perspektywy charakteryzują inwestowanie w grunty. Zważając na sytuację związaną z deficytem ziemi pod zabudowę mieszkaniową, czynnik ten w najbliższych latach może okazać się głównym determinantem windowania cen działek budowlanych. Tym samym osoby, które nabędą atrakcyjne inwestycyjnie tereny, już w niedługim czasie poprzez odsprzedaż mają szansę na zwielokrotnienie w ten sposób zachowanego kapitału. Co ważne, w porównaniu do obarczonego stosunkowo wysokim ryzykiem rynku akcji czy obligacji, właścicielowi nieruchomości gruntowych praktycznie nie grozi całkowita utrata środków.

Większa podaż pieniądza będzie powodować, że mimo wszystko to rynek nieruchomości kolejny raz będzie w stanie chronić jego wartość i produktywność. Od zawsze nieruchomości były najbezpieczniejszą formą lokowania kapitału, a dobrze wybrane również bardzo zyskowną – mówi Dariusz Seges Dyrektor Departamentu Inwestycji i Rozwoju, Rodzinne Inwestycje

Lokalizacja kluczem do sukcesu

W przypadku inwestowania w ziemię gwarancją zysku jest odpowiednia lokalizacja. To tak naprawdę główny determinant wartości gruntu, bez względu na jego charakter. Czy to w przypadku terenów rekreacyjnych, turystycznych, czy też przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, usytuowanie będzie odgrywało kluczową rolę. Wybierając nieruchomość, zawsze pod uwagę trzeba wziąć jej potencjał w odniesieniu do zmian, jakie mogą nastąpić w jej najbliższym otoczeniu, czyli np. rozwój miejscowości, w granicach której znajduje się grunt. Wiedza o planach inwestycyjnych w okolicy będzie miała decydujący wpływ na to, czy np. osoby poszukujące działki pod budowę domu zainteresują się oferowanym przez nas gruntem. Jeśli w pobliżu nie ma właściwej infrastruktury i najważniejszych punktów nasze szanse na sprzedaż takiej nieruchomości są niewielkie. Analogicznie w miejscu, gdzie nie ma warunków do spędzenia interesująco czasu wolnego, nie będzie popytu na usługi turystyczne, jeśli z myślą o tym przeznaczeniu nabędziemy ziemię.

Bezpieczne inwestowanie

W przypadku każdej inwestycji w nieruchomości – bez względu na jej rodzaj – jednym z najważniejszych aspektów jest wszelkiego rodzaju dokumentacja. Zaznajamiając się ze wszystkimi kwestiami, w których mogą kryć się niepożądane niespodzianki, minimalizujemy ryzyko fiaska [a nawet kłopotów finansowych] i maksymalizujemy szansę na satysfakcjonujący zysk. Mowa tu oczywiście m.in. o MPZP, czyli Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Dzięki informacjom zawartym w dokumencie, przyszły inwestor może zorientować się, jakiego rodzaju inwestycje są dopuszczone na sąsiadującym z wybraną działką terenie. W ten sposób zyskujemy pewność, że tuż obok nie powstanie ferma czy inny obiekt wiążący się z niepożądanym oddziaływaniem. Dane zawarte w MPZP są istotne z inwestycyjnego punktu widzenia, ponieważ pomogą określić, czy wytypowana lokalizacja ma oczekiwany przez inwestora potencjał. Równie ważne będą aspekty wiążące się bezpośrednio z nabywanym gruntem. W tym przypadku kluczowe wzmianki znajdują się w księdze wieczystej. Jej poszczególne części odnoszą się do kwestii służebności, a co najważniejsze, informują o ewentualnych obciążeniach finansowych ciążących nad nieruchomością. O czym nie można jeszcze zapomnieć, kiedy planujemy inwestycję, zdradza Bogdan Paterek, CEO ITSiF:

Termin zbycia gruntu i oczekiwaną minimalną stopę zwrotu warto znać jeszcze przed decyzją o zakupie, tym sposobem łatwiej będzie nam rozpocząć poszukiwania.

Pielęgnacja gruntu podnosi jego wartość

Wydawać by się mogło, że proces inwestycyjny, którego przedmiotem jest grunt, kończy się w momencie przelania środków na konto sprzedającego, a zysk to formalność polegająca na transakcji sprzedażowej. Prawdą jest, że pomnażanie wartości ziemi dokonuje się samoistnie wskutek tendencji rządzących w określonym czasie rynkiem nieruchomości. Jednak inwestor ma wpływ na atrakcyjność swojej działki, a to bez względu na ogólną sytuację rynkową przyczynia się do wysokości ceny, czyli tego, ile tak naprawdę da się zarobić na sprzedaży działki. Poprzez odpowiednie działania można bowiem skutecznie wpłynąć na wartość gruntu. Podstawowe jest tutaj zadbanie o teren. Zaliczają się do tego prace takie jak usunięcie kamieni czy karp oraz pielęgnacja trawy, krzewów i drzew. Warto też zabezpieczyć teren przed zniszczeniami, jakich mogą dokonać dzikie zwierzęta.

Ważną kwestią będą dodatkowe nakłady zwiększające atrakcyjność oferty, lokalizacja jest kluczowa, jednak nie można nie docenić możliwości podniesienia wartości działki przed wystawieniem jej na sprzedaż (…) Efektem współpracy z profesjonalistą zwykle jest wyższa cena sprzedaży oraz brak zaskoczeń związanych np. z uzbrojeniem terenu, itp. – mówi Bogdan Paterek, CEO ITSiF.

Wspólne inwestowanie może się opłacać

Inwestowanie w nieruchomości kojarzone jest z koniecznością posiadania dużego kapitału. Jednak przy obecnym rozwoju rynku nieruchomości pojawiło się wiele opcji inwestycyjnych. Jedną z nich jest współwłasność. Ta forma inwestowania otwiera możliwość dla osób, które choć nie posiadają spektakularnych oszczędności, chcą je ulokować w ziemię. Analogiczne zjawisko występuje w związku z rynkiem mieszkaniowym. I w jednym i drugim przypadku samodzielnie można zebrać grupę inwestorów, którzy wejdą w spółkę lub wejść we współpracę z firmami, które się tym zajmują. Jakie korzyści wynikają z takiego rozwiązania? Kiedy nad terenem inwestycyjnym pieczę trzyma profesjonalna firma, zyskujemy nie tylko wygodę wynikającą z mniejszej konieczności angażowania się w cały proces. Dodatkowo zwiększają się środki i możliwości, jakimi inwestor dysponuje, jeśli chodzi o „uatrakcyjnienie” gruntu. W ten sposób wykonanie zadań typu budowa oświetlenia nie są już poza zasięgiem finansowym. W zależności od charakteru działki rozważać można też utworzenie terenu rekreacyjnego, a nawet rozbudowę infrastruktury drogowej bądź doprowadzenie niezbędnych sieci. Jak wiadomo, wykonanie tego typu prac podnosi wartość nieruchomości. Przy okazji inwestowania opartego na współpracy należy wspomnieć o pewnego rodzaju poczuciu bezpieczeństwa, że typujemy odpowiedni grunt – nasze przewidywania są zweryfikowane przez specjalistów, a oprócz tego nie jesteśmy sami w procedurach prawno-administracyjnych.

Jak w przypadku każdej inwestycji, także lokując kapitał w gruntach, trzeba mieć na uwadze, że osiągnięcie założonego celu będzie zależało przede wszystkim od trafnego wyboru nieruchomości – z największymi perspektywami inwestycyjnymi.

Źródło: KRN.pl | 2019-08-12
Brak komentarzy

Sprzedaj z zyskiem, ale dopiero za 5 lat

Czy zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych nadal jest atrakcyjny dla osób, które szukają sposobu pomnożenia majątku?

Czy osiągnięcie szybkiego zysku jest możliwe w obecnej sytuacji rynkowej? Jak długo trzeba czekać z decyzją o wystawieniu oferty sprzedaży nabytego lokalu?

Według danych Narodowego Banku Polskiego wzrosła liczba osób kupujących mieszkania za gotówkę. Odsetek klientów, którzy inwestują w ten sposób swoje pieniądze, sięgnął 61 proc. Zgodnie z wyliczeniami HRE Investment opartymi o dane NBP i REAS JLL, w I kw. 2019 r. transakcje gotówkowe dotyczyły łącznie 10 100 mieszkań na 7 rynkach: warszawskim, krakowskim, wrocławskim, poznańskim, łódzkim, gdyńskim i gdańskim. Wynik ten jest o 6 proc. wyższy w stosunku do IV kw. 2018 r.

Można przypuszczać, że znaczna część nabywców, którzy nie muszą szukać źródła finansowania w bankach, decyduje się przeznaczyć nieruchomość pod wynajem lub w celu szybkiej odsprzedaży. Jak zauważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, w I kw. br. ponad 40 proc. mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym mogło zostać przeznaczonych na cele inwestycyjne. Nieruchomości okazują się bowiem atrakcyjniejszą formą inwestowania kapitału niż lokaty bankowe czy obligacje skarbowe.

Forma gromadzenia środków na lokacie stała się nieatrakcyjna dla osób, które myślą o szybkim zarobku. Oprocentowanie jest zbyt niskie, by przynosić realny zysk w krótkiej perspektywie czasu.

Uwaga na podatek dochodowy

Mimo coraz wyższych cen mieszkań, wciąż na rynku dominuje pogląd, że inwestycja w nieruchomości charakteryzuje się wysoką stopą zwrotu. Czy w przypadku nabycia lokalu w celach inwestycyjnych, inwestor rzeczywiście zarobi tak szybko i tak dużo, jak się spodziewa? Jeśli nie chce zapłacić wysokiego podatku dochodowego, musi wstrzymać się ze sprzedażą przez 5 lat od przeprowadzenia transakcji zakupu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, zbycie mieszkania przed upływem tego terminu skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19 proc. od uzyskanego dochodu. Co istotne, do oszacowania wysokości należnego podatku potrzebna jest aktualna wartość nieruchomości, a nie z momentu jej zakupu. Jeśli więc inwestor stał się właścicielem lokalu do remontu, po wykonaniu wszystkich prac, mógł zażądać od kolejnego nabywcy wyższej ceny, czyli zyskać. Podatek będzie naliczany od kwoty, która zostanie po odjęciu początkowej ceny (plus koszty remontu) od środków uzyskanych ze sprzedaży.

 

Lepiej czekać czy starać się o ulgę podatkową?

5-letni okres obowiązywania wyżej opisanego obowiązku podatkowego liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym została zakupiona dana nieruchomość. Ulga od podatku może zostać przyznana pod warunkiem, że w ciągu 2 lat od daty sprzedaży lokalu, sprzedający przeznaczy cały uzyskany dochód na własny cel mieszkaniowy, tj. nabycie innego mieszkania lub budowę domu. Dokumentacja potwierdzająca taką transakcję musi zostać dostarczona do Urzędu Skarbowego – w deklaracji podatkowej dotyczącej dochodów osobistych.

Czasem jednak warto poczekać znacznie dłużej, zanim opłaci się wprowadzić nieruchomość do obrotu na rynku wtórnym. Według symulacji wykonanej przez HRE Investment obecnie najwięcej mogą zyskać osoby, które długo czekały ze sprzedażą lokalu nabytego w 2006 r. Biorąc pod uwagę aktualne stawki rynkowe, mieszkanie zakupione 13 lat temu dzisiaj jest warte dwa razy więcej niż w momencie zakupu.

Źródło: krn.pl / „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 14/2019
Brak komentarzy

Nowe regulacje procesu inwestycyjno-budowlanego

W związku z rządowymi planami prawo budowlane czekają duże zmiany. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju na początku marca 2019 r. przedstawiło projekt nowelizacji prawa budowlanego.

Według informacji udostępnionych przez Radę Ministrów projekt ustawy wprowadza modyfikacje w zakresie procesu budowlanego, mające na celu uproszczenie zbyt rygorystycznych procedur, usunięcie nadmiarowych obowiązków po stronie inwestora oraz doprecyzowanie regulacji budzących wątpliwości interpretacyjne. Jednocześnie inicjatywa rządu objąć ma długo oczekiwane zmiany w procedurze uzyskiwania odstępstw od wymogów techniczno-budowalnych, zasad sporządzania projektu budowlanego, unieważnienia pozwolenia na budowę oraz legalizacji starych samowoli budowlanych.

Procedury uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych

Obecnie można realizować inwestycję dotyczącą budynku z odstępstwem od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia udzieli zgody na odstępstwo. Zgodnie z projektowanymi przepisami wymogi formalne w celu uzyskania odstępstwa na inwestycję dotyczącą budynku będą takie same, ale nie trzeba będzie uzyskać zgody właściwego ministra. Zdaniem autorów projektu pominięcie w procedurze udziału odpowiedniego ministra skróci proces inwestycyjno-budowalny o ok. 1,5-2 miesięcy.


Zasady sporządzania projektu budowlanego

Autorzy projektu zwracają uwagę na konieczność wyraźnego rozróżnienia elementów projektu budowlanego, które będą podlegały weryfikacji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, od elementów, za których prawidłowe sporządzenie odpowiadać będą wyłącznie projektanci. W związku z tym zaproponowano, aby projekt budowlany podzielić na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny.


Projekt zagospodarowania będzie zatwierdzany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zanim zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Projekt techniczny będzie można przedłożyć do organu nadzoru budowlanego na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wystąpienia z wnioskiem o udzielenie decyzji pozwolenia na użytkowanie. To oznacza, że nie będzie zatwierdzany na etapie wydawania decyzji pozwolenia na budowę. Rząd podkreśla, że sam zakres całego projektu budowlanego nie ulegnie znaczącej zmianie. Zostaną natomiast wyodrębnione te elementy, które zgodnie z przepisami powinny być weryfikowane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, od tych, za które odpowiedzialni są wyłącznie projektanci.


Zmiany w wykazie obiektów zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę

W uzasadnieniu nowelizacji podkreślono, że przepisy prawa budowlanego, które określają obiekty budowlane wymagające uprzedniego uzyskania decyzji pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia były wielokrotnie nowelizowane i wprowadzono liczne odesłania i wyjątki. W związku z tym są one niejasne i trudne w odczytaniu. Dlatego zgodnie z zapewnieniami Rady Ministrów celem zmian jest uproszczenie konstrukcji przepisów w sposób, który pozwoli na jednoznaczne określenie koniecznych formalności przy realizacji inwestycji.


Nowelizacja w ramach porządkowania przepisów dot. pozwolenia na budowę wprowadza szeroki katalog obiektów, które nie będą wymagały decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymagać będą zgłoszenia budowy. Ten katalog zawiera obiekty, które już wcześniej nie wymagały pozwolenia na budowę (ale wymagały zgłoszenia) oraz niektóre nowe pozycje do tej pory wymagające tego pozwolenia. Do takich należy na przykład budowa niektórych instalacji gazowych czy też budowa naziemnych tarasów o powierzchni zabudowy do 35m2 oraz pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m.


Poszerzony został również katalog obiektów, które nie będą wymagały ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia budowy. Wśród tych obiektów warto zwrócić uwagę na paczkomaty oraz inne podobne obiekty, a także obiekty małej architektury. W uzasadnieniu projektu autor zwraca uwagę, że zmieniono również przesłankę wymogu dokonania zgłoszenia przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych (obecnie wymóg zgłoszenia dotyczy każdej przebudowy prowadzącej do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu). Mówi ona, że wymóg zgłoszenia nie dotyczy każdego zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu, ale jedynie wykraczającego poza działkę, na której budynek jest usytuowany.


Zmiany dotyczące unieważnienia pozwolenia na budowę

Bardzo ważną zmianą na gruncie projektowanej nowelizacji jest zapis (o czym informuje portal rządowy), zgodnie z którym nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat, a w przypadku wydania decyzji pozwolenia na użytkowanie 5 lat od dnia, kiedy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Ministerstwo podkreśliło, że wskazany okres jest wystarczający na wyrażenie zgody, jeśli jej wydanie narusza interesy podmiotów innych niż inwestor. Jednocześnie zdaniem resortu wzmocniona zostanie w ten sposób trwałość decyzji administracyjnej, co z punktu widzenia inwestora będzie rozwiązaniem pozytywnym. Dla porównania w obecnym stanie prawnym możliwym jest stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wiele lat po zrealizowaniu inwestycji.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami organ zobowiązany jest do stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę, jeżeli decyzja:

  • wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;
  • wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
  • dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
  • została skierowana do osoby nie będącej stroną w sprawie;
  • była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;
  • w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;
  • zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

Należy jednak pamiętać, że nie stwierdza się nieważności decyzji, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne, a ponadto przy spełnieniu poprzedzających przesłanek została łącznie spełniona jedna z przesłanek:

  • wydanie decyzji z naruszeniem przepisów o właściwości;
  • decyzja dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
  • decyzja została skierowana do osoby nie będącej stroną w sprawie;
  • decyzja zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

Legalizacja samowoli budowalnych

Szerokim echem odbił się również projekt zmian dotyczących legalizacji starych samowoli budowlanych. Resort zmierza do modyfikacji ustawy w taki sposób, aby zalegalizowane zostały obiekty, które wybudowano ponad 20 lat temu i wobec których nie prowadzono postępowania w sprawie samowoli budowlanej.


Podsumowanie

Biorąc pod uwagę całokształt proponowanej nowelizacji, wydaje się, że zamysł jest dobry i z pewnością uprości niektóre procedury prawa budowlanego. Ponadto pozytywnie należy ocenić poszerzenie katalogu obiektów zwolnionych z konieczności uzyskania pozwolenia budowlanego, a których budowy wystarczy dokonać zgłoszenia oraz poszerzenia katalogu obiektów, które całkowicie zwolniono z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz konieczności zgłoszenia budowy. Za najbardziej korzystną zmianę, patrząc pod kątem pewności procesów budowlanych w Polsce, należy uznać tę, dotyczącą ograniczenia terminu do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, bowiem możliwość ewentualnego stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę wprowadzała niepewność wśród budujących na przestrzeni ostatnich lat. Ministerstwo zapowiada wejście w życie projektu w trzecim kwartale 2019 roku.

.

Źródło: KRN.pl / Kajetan Wałęga, aplikant adwokacki, Kancelaria Janowski Markiewicz | 2019-07-29

Brak komentarzy

Najem krótkoterminowy czy długoterminowy – co wybrać?

Czy aby zacząć zarabiać na nieruchomościach, trzeba mieć kilkaset tysięcy złotych kapitału? Jakie opcje inwestowania w mieszkania oferuje rynek? Odpowiedzi na te pytania szukaliśmy z Hieronimem Krystą, dyrektorem ds. zarządzania najmem w firmie Mzuri.

Skupiając się na państwa działalności, jakie formy inwestowania możemy wyróżnić w miastach?
Jeśli chodzi o miasta, to można inwestować w mieszkania, które wynajmujemy turystom, czyli położone w centrum lub przy jakiejś lokalizacji turystycznej, np. w Krakowie przy Łagiewnikach można wynajmować mieszkania dla pielgrzymów. Natomiast w przypadku lokali w centrum, to duże znaczenie ma bliskość rynku, głównych arterii komunikacji miejskiej i dworca, bo na tym najbardziej zależy turystom. Dotyczy to miast, w którym obserwujemy duży ruch turystyczny, a więc Krakowa, Trójmiasta czy Wrocławia. Z kolei w Warszawie mamy głównie turystykę biznesową, klienci wynajmują apartamenty na doby, stanowiące konkurencję wobec bazy hotelowej. Tego typu nieruchomość najczęściej jest droższa od pozostałych, ponieważ trzeba podnieść standard względem najmu długoterminowego.
 

Które z miast, według pana, są najbardziej korzystne dla inwestora, jeśli chodzi o najem krótkoterminowy?
Turystyczne i biznesowe mekki w Polsce, czyli Trójmiasto, Warszawa i Kraków. Wrocław też jest atrakcyjny pod tym względem.
 

Czy najem krótkoterminowy jest konkurencyjny dla innych form inwestowania?
Obecnie obserwujemy bardzo duży wzrost zainteresowania inwestowaniem w ten segment, ale jednocześnie powstają też bazy hotelowe, których oferta stanowi konkurencję dla tego typu obsługi, więc to jest pewnego rodzaju zagrożenie. Istnieje też druga strona medalu, czyli potencjalnie wyższe zyski. Przy dużym obłożeniu mogą kilkukrotnie przekroczyć czynsz, który możemy osiągnąć od najemcy wynajmującego w długim terminie. Jeśli z czymś porównujemy inwestycje w mieszkania krótkoterminowe, to po pierwsze z lokatą bankową jako taki benchmark podstawowy. Niezależnie w jaki segment nieruchomości inwestorzy lokują kapitał, to porównują go właśnie z lokatą. Należy to zestawić również z dochodem z najmu długoterminowego – jeśli w tym przypadku uzyskujemy za mieszkanie na przykład 2000 zł w centrum, to biorąc pod uwagę koszty obsługi, ogłoszeń i oczekiwaną opłacalność, trzeba zarobić znacznie więcej niż ten dochód aby inwestycja w najem krótkoterminowy była opłacalna. Możemy oczywiście wynająć profesjonalistę zarządzającego wynajmem, obsługą turystów lub zajmować się tym samodzielnie. Wówczas trzeba mieć na uwadze, że jest to praktycznie druga praca.
 

Jak mają się koszty obsługi do przychodów?
Miesiąc ma tylko 30 lub 31 dni, więc im bardziej cena za dobę spada, tym mniej będzie się to opłacało, więc liczy się cena za dobę. Akurat w Krakowie wynajmujący mocno konkurują ze sobą cenami. Mamy portale, na których można się dość tanio ogłaszać z apartamentami i znajdziemy lokale nawet po 100, 150 zł za dobę. Mój znajomy ostatnio nocował w Krakowie dwie noce weekendowe w sercu Kazimierza i zapłacił za nie 200 zł. Podejrzewam, że to już jest pewna granica opłacalności, ponieważ portale rozliczają się procentowo. Do tego dochodzi cena prania, sprzątania, ale to kwestia kwotowa i generalnie raczej wzrasta w długim terminie, wraz ze wzrostem kosztów pracy.
 

Na co trzeba uważać w najmie krótkoterminowym, jeśli chodzi o warunki rynkowe?

W krótkoterminowym okresie najmu mamy większą konkurencję. Klienci mogą wybierać spośród wielu ofert na rynku, zatem wynajmujący musi walczyć o nich standardem, dodatkowymi usługami, dostępnością, możliwością skorzystania z czegoś, czego nie daje inne, porównywalne mieszkanie, znajdujące się skrzyżowanie czy ulicę obok. Co więcej, forma ta jest podatna na różne zewnętrzne czynniki, o których trzeba pamiętać, np. jeśli polski rynek przestanie być turystyczny czy atrakcyjny, zdecydowanie spadnie popyt. Taką sytuację mogliśmy zaobserwować niedawno na Sri Lance, która pod względem turystycznym ucierpiała z powodu zamachów. Oczywiście u nas jest daleko do tej sytuacji polityczno-gospodarczej, natomiast są miasta w Europie, które przeżywały problemy związane z jakimiś zamachami czy ruchami ekstremistycznymi, powodujące spadek ilości przyjazdów.
 

Czy zatem najem długoterminowy jest bezpieczniejszą opcją?
Jako ludzkość inwestujemy w nieruchomości już od momentu powstania pierwszego miasta, ponieważ trzeba było ściągnąć siłę roboczą i zapewnić dach nad głową, więc już wtedy ludzie płacili w pewny sposób za możliwość mieszkania. Ludzkość sprawdziła tę formę na wszystkie możliwe sposoby. Nawet w czasie wojny, gdy ludzie nie mogli zapłacić pieniędzmi i musieli płacić np. innymi dobrami. Natomiast inwestowanie w najem dla turystów, to stosunkowo nowy model biznesowy. Dochody z najmu długoterminowego są niższe, ale bardziej przewidywalne i stabilne, tzn. wracając do przykładu Sri Lanki – turystów może tam znacznie ubyć, ale stali mieszkańcy nie wyprowadzą się z dnia na dzień. Będą potrzebowali dachu nad głową i dalej będą regulować czynsz. Wniosek jest więc taki, że drogie apartamenty wynajmowane na długi termin mogą stracić klientów w takim przypadku, ale standardowe mieszkania budżetowe będą miały cały czas obłożenie niezależnie od tej sytuacji.
 

Gdy decydujemy się na inwestowanie w nieruchomości, to obiekt musimy wybrać też ze względu na grupę klientów, do której skierujemy ofertę. Na jakiego klienta dziś warto się nastawiać?
W wynajmie krótkoterminowym można to zróżnicować ze względu na lokalizację. Biznesmeni rzadko będą wynajmować mieszkanie w okolicach rynku, ponieważ tam nie ma korporacyjnych siedzib. Wolą mieć blisko do firmy lub jakiegoś środka transportu, który ich tam szybko dowiezie. Zapewne zwrócą uwagę na możliwość zaparkowania samochodu, natomiast sam kształt mieszkania czy wyposażenie będą dla nich podobne jak dla turystów. Oczywiście wyjątkiem są goście przyjeżdżający jako kilkuosobowe rodziny, które potrzebują większego lokalu. Przy wynajmie długoterminowym można już bardziej profilować ofertę, np. pod względem pracownika korporacyjnego, który ceni sobie nowoczesne wyposażenie. Tacy klienci lubią mieszkania urządzone schludnie, z nowym umeblowaniem, dobrze wyposażoną kuchnią i armaturą łazienkową. Raczej nie wprowadzają się do starszych lokali, urządzanych 20 czy 30 lat temu. Tego typu mieszkania preferują osoby mniej zarabiające czy w trakcie studiów. Pamiętajmy, że dzisiaj studenci nadal są istotną grupą na rynku najmu. Studenci nie będą przywiązywać szczególnej wagi do wyposażenia mieszkania, chociaż ci, którzy kończą studia, już częściej zwracają na to uwagę. Dla nowych studentów podstawowymi wymogami są osobny pokój, dostęp do kuchni, łazienki i w miarę schludna, bezpieczna okolica.
 

Dzisiaj wymagania studentów chyba są inne niż jeszcze kilka lat temu, prawda?
Tak. Nie chcą mieszkać w post PRL-owskich mieszkaniach. Natomiast od PRL-owskich do świeżych lokali jest jeszcze dużo możliwości zagospodarowania. Wielu inwestorów przygotowuje mieszkania na wynajem, na pokoje. Jest to dobra opcja dla studentów, którzy nie mają zorganizowanej grupy znajomych, nikogo nie znają. Wynajmują wówczas jednoosobowy pokój z dostępem do kuchni i jednej lub dwóch łazienek, jeśli pokoi jest więcej niż np. pięć. Opcja mieszkania na pokoje z punktu widzenia inwestycyjnego jest bardzo ciekawa. Daje większe zyski niż kupno 1- czy 2-pokojowego mieszkania na wynajem, stwarza więcej możliwości zarobkowania.
 

Czy trudno jest pozyskać nieruchomość, którą można w taki sposób zagospodarować?
Jest trudniej, bo to musi być duże mieszkanie, co najmniej 3-pokojowe. Inwestorzy uzyskują największe zyski z mieszkań 3- lub 4-pokojowych, z których udało się zrobić pięć lub więcej pokoi. Dwupoziomowe mieszkania podzielone na dwa mieszkania na pokoje to również opłacalna inwestycja – z jednego lokalu można zrobić 10 pokoi.
 

A jak ocenić, ile możemy zarobić na nieruchomości?
Jest coraz trudniej znaleźć okazję inwestycyjną. Generalnie stopy zwrotu spadają. Dzisiaj to, co definiujemy jako okazję inwestycyjną, dwa lata temu byłoby dla nas zupełnie nieatrakcyjne pod względem stopy zwrotu. Wielu inwestorów szacuje ją na 12 miesięcy w roku. My, licząc stopę zwrotu, nie tylko zakładamy pomniejszenie jej o opłaty, które pobieramy za zarządzanie, ale zakładamy też, że mieszkanie będzie miało jakiś czas pustostanu w ciągu roku. W zależności od lokalizacji wiemy, jakiego okresu się spodziewać, czy to będzie miesiąc czy dwa tygodnie i uwzględniamy, że wtedy mieszkanie nie zarabia, a nawet generuje koszty. W ten sposób, licząc stopę zwrotu, odpowiadamy sobie na pytanie, ile rzeczywiście zarabiamy na tej inwestycji. Oszacowując to wszystko, trzeba wziąć pod uwagę nie tylko dochody, ale też poniesione koszty, prowizje, opłaty, podatki, wydatki na remont i doposażenie. Jeśli zajmujemy się tym sami, warto doliczyć swój czas, koszty dojazdu. Dopiero wtedy wiemy, ile wydajemy, a ile zarabiamy.
 

Są jakieś opcje dla osób, które w zainwestowaniu w nieruchomość blokują możliwości finansowe?
Jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania na wynajem, zauważyliśmy, że do tego trzeba mieć pewien poziom zdolności finansowania. Nieruchomości kosztują. Aby zainwestować, trzeba mieć albo zdolność kredytową, albo większy kapitał, dlatego widząc to, postanowiliśmy zebrać takich inwestorów, którzy mają po 10 000 zł lub więcej kapitału i utworzyć dla nich spółkę celową inwestującą w nieruchomości. Taką, w której każdy będzie miał udział i adekwatnie do wielkości tego udziału, będzie czerpał zyski. W ten sposób można zarabiać na inwestycjach w nieruchomości bez posiadania większej ilości kapitału, np. powyżej 200 000 zł. Tego typu rozwiązanie daje możliwość inwestowania osobom, które nie mają jeszcze środków, pozwalających na zakup 1 mieszkania czy większej liczby.
 

W przypadku takiej spółki każdy z inwestorów ma niezależne udziały?
Jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, każda ma udziały adekwatnie do zainwestowanego kapitału, wszystko jest uregulowane w szczegółowej umowie.

.

Źródło: KRN.pl 

Brak komentarzy

Nietypowe sytuacje – jak sfinansować zakup mieszkania

Zarówno na etapie starania się o finansowanie, jak i w trakcie spłaty zobowiązania, pojawiają się nietypowe sytuacje. Jak sobie z nimi poradzić? W rozmowie z Anną Kapłańską tłumaczy ekspert finansowy Michał Strzylak.

Co zrobić w przypadku, gdy nie mamy gotówki na sfinansowanie wkładu własnego? Czy możliwe jest wniesienie innej formy zabezpieczenia kredytu?

Większość banków wymaga minimum 10 proc. wkładu własnego, niektóre 20 proc. Istnieją jednak również banki, które jako wkład własny mogą przyjąć inne zabezpieczenie – drugą nieruchomość. Czyli jeśli posiadamy mieszkanie albo dom, a chcemy kupić kolejną nieruchomość i nie mamy gotówki na wkład własny, to są banki, które zabezpieczą się na dwóch nieruchomościach. Wtedy nie musimy angażować środków własnych. Co więcej, ta dodatkowa nieruchomość nie musi być nasza. Może należeć np. do naszych rodziców, którzy wyrażą zgodę na wpisanie hipoteki. Co ważne, w takim przypadku nadal będą właścicielami nieruchomości. Formalności, jakie trzeba spełnić, nie ma zbyt wiele. W momencie analizy wystarczy akt własności nieruchomości i oświadczenie rodziców, że zgadzają się na wpisanie hipoteki.

Czy w roli dodatkowego zabezpieczenia sprawdzi się również część nieruchomości (np. 25 proc. udziału w domu)?

Niestety nie. Bank nie zabezpiecza się na udziałach w nieruchomości (nie ważne, czy chodzi o udziały w domu, kamienicy czy lokalu) ze względów prawnych. W takim przypadku nie da się wpisać hipoteki na całą nieruchomość. Żeby było to możliwe, zgodę musieliby wyrazić wszyscy właściciele. Co więcej, nawet jeśli by to zrobili, to banki i tak nie akceptują takich rozwiązań. Musi być odrębna własność.

Jak wygląda procedura uzyskania kredytu hipotecznego przez osobę, która pracuje za granicą i zarabia w obcej walucie, ale chce kupić nieruchomość w Polsce?

W lipcu 2017 r. weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym, która mówi, że możemy wziąć kredyt w walucie, w której zarabiamy. Dla Polaków, którzy pracują w Polsce i zarabiają w złotówkach, oznacza to, że nie mogą zaciągnąć kredytu w innej walucie. Moim zdaniem ta ustawa miała na celu głównie uniemożliwienie brania kredytu we frankach. Rykoszetem dostali jednak Polacy, którzy pracują w innych krajach, a chcą w Polsce kupić nieruchomość finansowaną kredytem. Najchętniej wzięliby kredyt w złotówkach, ale jeśli nie zarabiają w złotówkach, nie jest to możliwe.

Przykładowo Polacy, którzy pracują w Anglii i dostają wypłatę w funtach, mogą wziąć kredyt hipoteczny tylko w funtach. Tu pojawia się pewien problem, bo niewiele banków udziela kredytów w tej walucie, ale na szczęście kilka z nich ma taką ofertę. Jeśli chodzi o euro, również znajdziemy kilka banków. Ale musimy pamiętać, że wtedy jest to kredyt denominowany do tej waluty. Nie wszystkie waluty umożliwiają jednak uzyskanie kredytu w Polsce. Miałem taką sytuację, że zgłosił się do mnie klient, który mieszka w Polsce, a pracuje w Czechach. Mieszka przy granicy i codziennie dojeżdża do pracy. W Czechach są korony czeskie, czyli waluta, w której żaden bank nie udziela kredytów, więc ten człowiek nie mógł wziąć kredytu hipotecznego.

Jeśli chodzi o dochody z zagranicy, to istotne jest to, że banki akceptują w zasadzie tylko i wyłącznie umowę o pracę, ewentualnie emeryturę. Nie biorą pod uwagę działalności gospodarczej bądź innych form zatrudnienia.

Załóżmy, że ktoś pracuje np. w Anglii, zarabia w funtach, więc bierze kredyt w tej walucie, ale po zakupie nieruchomości chce wrócić do Polski. Wtedy będzie zarabiał w złotówkach. Czy istnieje możliwość przewalutowania kredytu już w trakcie jego spłaty?

Tak. Bardzo wiele osób pracujących za granicą, zamierza prędzej czy później wrócić do Polski i wtedy faktycznie, jeśli będą uzyskiwać wynagrodzenie w złotówkach, jest możliwość przewalutowania. Miałem już taką sytuację. Klienci akurat pracowali w Anglii, i już biorąc kredyt, wiedzieli, że niedługo wrócą do Polski. Co istotne, żeby przewalutować kredyt na złotówki, musimy mieć dochód w złotówkach i odpowiednią zdolność kredytową. Z formalnego punktu widzenia wygląda to tak, że składamy do banku wniosek o przewalutowanie kredytu, ale musimy załączyć dokumenty finansowe. Jeśli zdolność kredytowa będzie na odpowiednim poziomie, to bank przewalutuje kredyt na złotówki. Istotny jest oczywiście kurs, po jakim to zostanie zrobione, czyli kurs, po jakim uruchomimy kredyt, a potem po jakim zostanie przewalutowany. Możemy na tym stracić, ale równie dobrze możemy zarobić.

Czy za pomocą kredytu hipotecznego można sfinansować wkład partycypacyjny w Towarzystwie Budownictwa Społecznego?

TBS nie zakłada prawa własności, więc bank nie ma się na czym zabezpieczyć. Kredyt hipoteczny polega na tym, że bank wpisuje hipotekę, a w przypadku TBS nie jest to możliwe. Jeśli chcemy sfinansować coś takiego za pomocą kredytu hipotecznego, da się to zrobić, ale bank będzie wymagał zabezpieczenia na innej nieruchomości.

Co należy zrobić, aby uzyskać kredyt na nieruchomość już obciążoną hipoteką?

Tak naprawdę to żaden problem. Na rynku wiele transakcji jest obciążonych hipoteką. Dodatkowy, potrzebny dokument, to promesa z banku, w którym jest kredyt, ze zgodą na wykreślenie hipoteki, z informacją, jaka jest kwota do spłaty, z rachunkiem technicznym do spłaty. Później albo my spłacamy kredyt wkładem własnym, albo bank, który udziela nam kredytu, spłaca poprzedni kredyt w pierwszej transzy, a w drugiej przekazuje środki sprzedającemu. Drugie rozwiązanie jest lepsze.

W takich sytuacjach nie ma znaczenia, czy nowy kredyt jest w tym samym banku, co poprzedni?

Nie ma znaczenia, bo to jest nowy kredyt i nowa hipoteka. Tak naprawdę nawet, jeśli oba kredyty byłyby zaciągane w tym samym banku, taka operacja zawsze wiąże się automatycznie ze spłatą pierwszego kredytu i spisaniem nowej hipoteki.

Załóżmy, że chcemy sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką i kupić nową. Jak to dobrze rozegrać?

To są dwie osobne transakcje. Najpierw sprzedajemy nieruchomość, klient kupujący spłaca nam kredyt, my dostajemy różnicę. Nowa nieruchomość to nowy kredyt. Zorganizowanie tego w płynny sposób wymaga po prostu dobrej organizacji, żeby to wszystko zgrać w czasie. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, od złożenia kompletnego wniosku o kredyt banki mają 21 dni na wydanie decyzji. W praktyce cała procedura od momentu złożenia dokumentów do uruchomienia środków trwa ok. 4-6 tygodni. Dużo zależy od banku. Niektóre są w stanie przeprocesować wniosek w ciągu 2 tygodni, w innych procedura ciągnie się powyżej miesiąca.

Co dzieje się w sytuacji, gdy bank, w którym mamy kredyt, zmienia właściciela? Ostatnio na rynku obserwowaliśmy kilka takich sytuacji.

W zasadzie z punktu widzenia kredytobiorcy dużo się nie zmienia, żeby nie powiedzieć nic. Dostajemy informację, że nastąpiła zmiana banku. Na chwilę obecną mamy kilka przykładów takich przejęć. Deutsche Bank zniknął, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne, Santander przejął klientów, którzy mieli kredyty w złotówkach, bo kredyty walutowe zostały w Deutsche Banku. Poza tym Raiffeisen został przejęty teraz przez BGŻ BNG Paribas. Z punktu widzenia klienta zmieniła się tylko strona do logowania, bo w takich sytuacjach warunki umowy, czyli marża, wszystkie koszty związane z kredytem, zabezpieczenia itd. nie zmieniają się. Raz podpisana umowa obowiązuje niezależnie od ewentualnej zmiany właściciela.

Pod koniec zeszłego roku dużo się mówiło o tym, że niedługo banki będą zaostrzać politykę kredytową. Czy już widać jakieś zmiany w tym kierunku?

Na przestrzeni lat mojej pracy, czyli w ciągu ostatnich 10 lat wiele się zmieniło i tak naprawdę każda zmiana oznacza zaostrzenie polityki kredytowej. W ciągu kilku miesięcy tego roku dużych zmian nie ma. Rekomendacja, która wchodzi powoli w życie, mówi o tym, że przy liczeniu zdolności kredytowej banki powinny brać pod uwagę wiek przejścia na emeryturę. Przykładowo Bank ING niedawno wprowadził zmiany polegające na tym, że dla kobiet okres kredytowania nie może być dłuższy niż do 60. roku życia, a dla mężczyzn do 65. Wcześniej możliwe było spłacanie kredytu do 70. roku życia, więc jest to znacząca zmiana. Pozostałe banki aż tak radykalnych zmian nie wprowadziły. Poza ING, w pozostałych bankach nie widzę radykalnego zaostrzenia polityki kredytowej. Wydaje mi się, że tak naprawdę jest stabilizacja. 2018 r. był rekordowym, jeśli chodzi o sprzedaż kredytów hipotecznych przez banki. Większych zmian nie było.

.

Źródło: krn.pl/ „Krakowski Rynek Nieruchomości”, nr 6/2019 | 2019-04-08

Brak komentarzy

Chcesz kupić mieszkanie? Masz prawo do informacji

Jeśli wiemy, o co pytać, deweloper ma obowiązek udzielić nam odpowiedzi. Gwarantuje to tzw. ustawa deweloperska.

Przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego warto dokładnie zapoznać się z dokumentacją dotyczącą zarówno interesującej nas nieruchomości, jak i samego inwestora. Część informacji jest ogólnodostępna, o inne trzeba poprosić w biurze sprzedaży. 

W ostatnich latach internet stał się głównym źródłem informacji, bez którego trudno już wyobrazić sobie życie. Odgrywa on istotną rolę również podczas podejmowania decyzji zakupowych. Na stronach internetowych szukamy informacji dotyczących tego, na co zwrócić uwagę, wybierając konkretny produkt, polegamy na opiniach dotychczasowych klientów i użytkowników, żeby w końcu dokonać zakupu w e-sklepie. Wszystko łatwo, szybko i bez wychodzenia z domu. Choć nie możemy jeszcze kupować nieruchomości przez internet, zakup często poprzedzony jest czytaniem opinii o poszczególnych deweloperach czy przeglądaniem konkretnych ofert. To wszystko jest bardzo ważne, bo poszerza nasze horyzonty. Ważne jednak, by nie poprzestać na ogólnodostępnych informacjach, udostępnionych w sieci przez inwestorów. Bez względu na to, jak rozpowszechniony jest internet, nic nie zastąpi osobistej wizyty w biurze sprzedaży, a później na terenie inwestycji. Warto również wiedzieć, jakich dodatkowych informacji ma obowiązek udzielić nam deweloper, jeśli tylko o nie poprosimy.

Klient ma prawo do informacji

Informacje udostępnione na stronie internetowej inwestora to dopiero niewielka część wiedzy na temat nieruchomości, którą powinniśmy zdobyć. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie nazywana ustawą deweloperską) gwarantuje klientowi dewelopera dostęp do konkretnych informacji, jeszcze przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy. Warto z tego korzystać i zapoznać się z danymi, które mogą nam pomóc dokonać trafnego wyboru. Zgodnie z art. 18 ustawy, jeśli klient tego zażąda, deweloper ma obowiązek udostępnić mu prospekt informacyjny, którego wzór stanowi załącznik do ustawy. Oprócz zebrania informacji na temat konkretnej inwestycji czy wybranego mieszkania, warto sprawdzić wiarygodność dewelopera. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, gdy kupujemy mieszkanie jeszcze zanim zostanie ono oddane do użytkowania. Tutaj również z pomocą przychodzi ustawa deweloperska. W art. 20 ustawy czytamy:

Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy.

Jeżeli od momentu, gdy potencjalny klient otrzyma prospekt informacyjny, w dokumencie zostaną wprowadzone jakiekolwiek zmiany, deweloper ma obowiązek o tym poinformować. Mimo to warto sprawdzić, czy prospekt dołączony do umowy nie zawiera nieoczekiwanych zmian.

Doświadczenie dewelopera i ogólne dane inwestycji

Prospekt informacyjny składa się z dwóch części: pierwsza, ogólna, dotyczy m.in. dewelopera. Oprócz jego danych identyfikacyjnych i kontaktowych, znajdziemy tam notatki potwierdzające jego wiarygodność i doświadczenie, m.in. informacje na temat inwestycji, które zrealizował do tej pory. Przed podpisaniem umowy warto obejrzeć dotychczasowe realizacje, a także zapoznać się z opinią osób, które zdecydowały się w nich zamieszkać. W części ogólnej zawarte są także informacje dotyczące inwestycji deweloperskiej. Jedną z ważniejszych jest numer księgi wieczystej. Ponieważ księgi wieczyste są jawne, znając numer, można uzyskać dostęp do cennych informacji zawartych w tym dokumencie. Dowiemy się z niego m.in. kto jest właścicielem mieszkania oraz czy nie ciążą na nim żadne zobowiązania, np. hipoteka. Księgę wieczystą można przejrzeć nawet za pośrednictwem internetu, korzystając z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, dostępnego na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, prospekt musi zawierać informacje na temat powierzchni działki i stanu prawnego nieruchomości. Ważna jest także rubryka dotycząca planu zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek oraz inwestycji, które przewidziane są w obrębie 1 km od przedmiotowej nieruchomości. W prospekcie sprawdzimy także m.in., czy przedsięwzięcie posiada pozwolenie na budowę, jak wygląda harmonogram jego realizacji oraz jakie są źródła jego finansowania, a także na jakich zasadach będzie możliwe ewentualne odstąpienie od umowy deweloperskiej.

Indywidualne cechy mieszkania

Druga, indywidualna część prospektu informacyjnego dotyczy już konkretnego mieszkania, którego zakup rozważamy. Znajdziemy tu m.in. informacje o cenie 1 mkw. mieszkania, liczbie kondygnacji, technologii wykonania, standardzie wykończenia czy powierzchni i układzie pomieszczeń. Przeglądając prospekt, sprawdźmy, czy na pewno wszystkie rubryki tabeli zostały wypełnione. Jeśli brakuje jakichś informacji, dopytajmy o nie w biurze sprzedaży i poprośmy o uzupełnienie prospektu. Dodatkowo do dokumentu powinny zostać dołączone: rzut kondygnacyjny z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej.

Wizyta w biurze sprzedaży

Chociaż zgodnie z ustawą prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej, warto zapoznać się z nim wcześniej, w spokojnych warunkach, gdy jeszcze nie jesteśmy zdecydowani na zakup mieszkania. Dzięki temu unikniemy ewentualnych problemów, które mogą wynikać z naszej niewiedzy. Inwestor na żądanie ma obowiązek dostarczyć nam prospekt informacyjny na trwałym nośniku informacji. Jeśli sobie tego życzymy, mamy również prawo do wglądu w papierową wersję prospektu w lokalu przedsiębiorstwa. Warto z tego korzystać, choćby z tego względu, że w biurze sprzedaży znajdziemy specjalistów, którzy będą mogli wyjaśnić nam niezrozumiałe zagadnienia albo odpowiedzieć na dodatkowe pytania. Co ważne, dostęp do tych informacji jest nieodpłatny, a także w żaden sposób nie zobowiązuje nas do zakupu mieszkania.

Prospekt informacyjny to nie wszystko

Choć sam prospekt informacyjny stanowi bardzo cenne źródło, z którego możemy czerpać wiedzę na temat dewelopera i oferowanej inwestycji, to jeszcze nie wszystko. Art. 21 ustawy deweloperskiej stanowi: Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) kopią pozwolenia na budowę;
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) projektem architektoniczno-budowlanym.

Warto wnikliwie przejrzeć zarówno informacje zawarte w prospekcie, jak i w innych dokumentach, a także porównać je ze sobą, szczególną uwagę zwracając na analizę księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli dane zawarte w różnych źródłach różnią się od siebie, powinien to być dla nas sygnał ostrzegawczy.

.

Źródło: krn.pl /„Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 2/2019

Ta strona wykorzystuje pliki cookie. więcej informacji

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close